Uw woning verhuurklaar maken: de checklist
Een woning verhuren begint niet bij de advertentie maar bij het dossier. Wie eerst het papierwerk, de woning en de financiele kant op orde brengt, tekent straks een contract dat juridisch standhoudt en voorkomt discussies bij de eindafrekening. Deze checklist loopt in vier blokken langs alles wat u regelt voordat de eerste huurder de sleutel krijgt.
Het papierwerk
- Een geldig energielabel: verplicht bij nieuwe verhuur en het telt mee in de puntentelling. Controleer de geldigheidsdatum, want een verlopen label werkt als een ontbrekend label.
- De WWS-puntentelling: sinds de Wet betaalbare huur bent u verplicht een puntentelling aan de huurder te verstrekken bij ieder nieuw contract. Zonder telling weet u niet eens of u boven het maximum zit.
- Een NEN 2580-meting als onderbouwing van de oppervlakte; de meetinstructie laat zien waarom een schatting niet volstaat.
- Een schriftelijk huurcontract volgens de Wet goed verhuurderschap, met de verplichte informatie voor de huurder.
- Check of uw gemeente een verhuurvergunning eist voor het gebied waarin de woning ligt.
Waarom de puntentelling vooraf zo belangrijk is
De puntentelling bepaalt in welk segment uw woning valt: gereguleerd, middenhuur of vrije sector. Dat is geen detail, want onder de liberalisatiegrens is de maximale huur wettelijk begrensd en kan de huurcommissie een te hoge huur met terugwerkende kracht verlagen. Wie de telling pas maakt nadat het contract is getekend, komt soms tot de ontdekking dat de afgesproken huur niet houdbaar is. Reken de huurpunten daarom uit voordat u de prijs bepaalt, niet erna. Zit u net onder de grens, dan kan een gerichte verbetering de woning legaal over de vrije-sectorgrens tillen.
De woning zelf
Naast papier telt de fysieke staat. Zorg voor veilige installaties: een gekeurde cv-installatie en rookmelders op iedere verdieping zijn verplicht. Controleer de ventilatie, want een dichte, goed geisoleerde woning zonder werkende afvoer wordt een vochtprobleem. Maak bij oplevering een gedetailleerde opleverstaat met foto's en een beschrijving van elke ruimte. Dat document is uw belangrijkste bewijs bij het einde van de huur: zonder nulmeting is elke discussie over schade en borg een welles-nietes. Leg ook meterstanden en sleutels vast.
De financiele kant
Splits de kale huur en de servicekosten helder, want alleen de kale huur telt voor de puntentoets en de servicekosten moeten aantoonbaar en afrekenbaar zijn. Bepaal de borg, die maximaal twee maanden kale huur mag bedragen. Leg de jaarlijkse indexering vast volgens de wettelijke regels, zodat de huurverhoging later niet ter discussie staat. Wilt u weten of de verhuur ook echt rendeert, reken dan het bruto en netto rendement door met alle kosten die beleggers vaak vergeten.
Kies het juiste contracttype
Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd weer de hoofdregel. Het generieke tijdelijke contract is afgeschaft, en een onterecht tijdelijk contract wordt juridisch als vast behandeld. Wilt u toch flexibiliteit, dan moet u die aan de voorkant regelen met een van de wettelijke uitzonderingen. De details staan in vaste huurcontracten zijn de norm. Dit is bij uitstek iets wat u regelt voordat u tekent, want achteraf repareren kan niet.
Bewaar alles per object
Al het bovenstaande is pas waardevol als u het terugvindt. Een digitaal dossier per woning bespaart u bij iedere mutatie, toets of verkoop uren zoekwerk, en het is precies het bewijs dat u nodig heeft als een huurder of de huurcommissie vragen stelt. Bewaar per adres het label, de telling, de meting, het contract, de verstrekte informatie en de opleverstaat bij elkaar. Zo verandert een volgende verhuring van een zoektocht in een kwestie van openslaan.
Veelgestelde vragen
Is een energielabel verplicht bij verhuur?
Ja, bij nieuwe verhuur moet er een geldig energielabel zijn, en dat label telt bovendien mee in de WWS-puntentelling. Een verlopen label werkt hetzelfde uit als geen label en kost punten.
Moet ik echt een puntentelling maken voordat ik verhuur?
Sinds de Wet betaalbare huur bent u verplicht de huurder een puntentelling te verstrekken bij een nieuw contract. Praktisch is het bovendien onmisbaar om te weten of uw huurprijs juridisch houdbaar is.
Hoeveel borg mag ik vragen?
Maximaal twee maanden kale huur. Reken de servicekosten dus niet mee in de basis waarover u de borg berekent, en betaal de borg na afloop binnen de wettelijke termijn terug.
Zijn rookmelders verplicht in een huurwoning?
Ja, in bestaande woningen zijn rookmelders op elke verdieping verplicht. Zorg samen daarmee voor een gekeurde cv-installatie en werkende ventilatie voordat u oplevert.