ObjectWWS-puntentelling: verplicht bij elk nieuw huurcontract
Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) is het woningwaarderingsstelsel (het WWS) niet langer vrijblijvend. De puntentelling bepaalt dwingend in welk segment uw woning valt en welke maximale huur u mag vragen.
- Tot en met 186 punten is de huurprijs wettelijk gemaximeerd; vanaf 187 punten geldt de vrije sector.
- Oppervlakte, WOZ-waarde en energielabel bepalen samen het grootste deel van de punten.
- Bij ieder nieuw huurcontract is het overleggen van de puntentelling verplicht.
Drie segmenten, drie regimes
- Tot en met 143 punten: sociale/gereguleerde huur, maximale huurprijs volgens de puntentabel.
- 144 t/m 186 punten: middenhuur (nieuw sinds 2024), eveneens met een gemaximeerde huur.
- 187 punten of meer: vrije sector, vrije prijsvorming.
Voor elk nieuw huurcontract bent u verplicht de puntentelling te overleggen. De huurcommissie kan een te hoge huur terugdraaien, met terugwerkende kracht.
Wat telt er mee?
De grootste factoren: oppervlakte (circa 1 punt per m²), de WOZ-waarde (gemaximeerd op ongeveer een derde van het totaal), het energielabel (een goed label levert flinke pluspunten, een E, F of G juist minpunten), plus keuken- en sanitairvoorzieningen, buitenruimte en monumentenstatus.
Waarom dit voor verhuurders en beleggers cruciaal is
Het verschil tussen 185 en 187 punten kan honderden euro's huur per maand schelen. Een labelsprong van E naar B kan een woning over de liberalisatiegrens tillen. Wie aankoopt zonder de puntenpositie te kennen, koopt rendementsrisico.
Eerst indicatie, dan zekerheid
Objectcheck geeft per adres een WWS-indicatie op basis van de officiële oppervlakte, het energielabel en de WOZ-waarde, handig om kansen te signaleren bij acquisitie. Voor een rechtsgeldige telling is een opname op woningniveau nodig (voorzieningen tellen immers mee).
Het peilmoment: de aanvang van het contract
De telling wordt gemaakt op het moment dat het huurcontract ingaat. Wijzigingen daarna, zoals een gestegen WOZ-waarde of een beter label, veranderen het regime van een lopend contract niet zomaar. Daarom loont het om verbeteringen zoals een labelsprong vóór een nieuwe verhuring af te ronden.
De meest gemaakte fouten
- Rekenen met de BAG-oppervlakte in plaats van een gemeten gebruiksoppervlakte.
- Het energielabel vergeten te vernieuwen, waardoor minpunten gelden.
- De WOZ-cap over het hoofd zien bij woningen rond de liberalisatiegrens.
- Buitenruimte en berging schatten in plaats van meten.
Veelgestelde vragen
Is de puntentelling ook verplicht voor lopende contracten?
De verplichting om de telling te overleggen geldt bij nieuwe contracten sinds 1 juli 2024. Voor lopende contracten kan de huurder wel een toets aanvragen bij de huurcommissie.
Wat gebeurt er als ik te veel huur vraag?
De huurcommissie kan de huur verlagen tot het wettelijke maximum, met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Teveel betaalde huur moet u terugbetalen.
Hoe weet ik snel of mijn woning vrije sector haalt?
Bekijk de WWS-indicatie op Objectcheck: die combineert oppervlakte, energielabel en WOZ-waarde. Voor zekerheid is een officiele telling op woningniveau nodig.