WWS-puntentelling: verplicht bij elk nieuw huurcontract
Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 is de puntentelling geen hulpmiddel meer maar een verplichting. Bij ieder nieuw huurcontract laat u als verhuurder zien hoeveel punten de woning telt en welke maximale huurprijs daarbij hoort. Dit artikel gaat over die verplichting zelf: wat u precies overlegt, op welk moment de telling wordt vastgesteld, en wat er gebeurt als de telling ontbreekt of te hoog uitvalt.
- Bij elk nieuw huurcontract hoort een puntentelling die u aan de huurder verstrekt.
- Het peilmoment is de ingangsdatum van het contract, niet de dag dat u adverteert.
- Valt de telling lager uit dan u dacht, dan kan de huur met terugwerkende kracht omlaag.
Wat de wet sinds 1 juli 2024 van u vraagt
De Wet betaalbare huur maakte het woningwaarderingsstelsel dwingend, niet alleen voor het gereguleerde segment maar ook voor de nieuwe middenhuur. Waar de puntentelling vroeger vooral opdook zodra er een geschil was, hoort zij nu bij de start van elke verhuring. U stelt de telling op, u legt vast waarop u die baseert en u geeft hem mee aan de huurder. De huurder hoeft dus niet zelf te ontdekken dat de huur te hoog is, hij krijgt de onderbouwing bij het contract. De achtergrond van de wet en wat er verder veranderde staat in de Wet betaalbare huur uitgelegd.
Wat u precies overlegt
- De telling per onderdeel en niet alleen het eindtotaal: oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel, voorzieningen en buitenruimte.
- De maximale huurprijs die bij dat puntentotaal hoort, zodat de huurder de gevraagde huur ernaast kan leggen.
- De bronnen waarop u zich baseert, met datum: het geregistreerde energielabel, de WOZ-beschikking en de gemeten gebruiksoppervlakte.
Drie segmenten, drie regimes
Tot en met 143 punten is de woning gereguleerd, van 144 tot en met 186 punten valt zij in de middenhuur en vanaf 187 punten is de prijs vrij. In de eerste twee segmenten volgt uit het puntentotaal een maximale huurprijs waar u niet boven mag gaan zitten. Hoe de punten worden opgebouwd laat ik hier bewust liggen: dat staat in huurpunten berekenen. De spelregels van het middensegment vindt u in middenhuur uitgelegd, de grens zelf in de vrijesectorgrens en de begrenzing van de WOZ in de WOZ-cap in het WWS.
Het peilmoment bepaalt welk regime geldt
De telling die telt, is de telling op de ingangsdatum van het huurcontract. Niet de dag dat u adverteert en niet de dag dat de verbouwing klaar is. Een woning verbeteren nadat het contract is ingegaan verandert het regime van dat lopende contract niet. Wie verduurzaamt met het oog op de grens, zorgt dus dat de opname is gedaan en het label is geregistreerd voordat de huurder de sleutel krijgt.
Wat er gebeurt als de telling ontbreekt of te hoog uitvalt
Een huurder kan de aanvangshuurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Blijkt daar dat de woning minder punten telt dan u rekende, dan kan de huur worden verlaagd tot het wettelijke maximum, met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Wat te veel is betaald, betaalt u terug. Daar komt sinds de Wet goed verhuurderschap bij dat gemeenten een handhavende rol hebben gekregen richting verhuurders. Een ontbrekende onderbouwing is daarmee geen slordigheid meer, maar een risico dat u in geld terugziet.
Hoe een toets bij de Huurcommissie verloopt
- Beide partijen leveren hun stukken aan: uw telling met onderbouwing, en wat de huurder daartegenin brengt.
- De Huurcommissie beoordeelt de situatie zoals die was bij aanvang van het contract, niet zoals die nu is.
- Wat u niet kunt aantonen, telt in die beoordeling niet mee. Een gedocumenteerde telling is dus uw enige echte verdediging.
De fouten die ik het vaakst zie
- Rekenen met de BAG-oppervlakte in plaats van de gemeten gebruiksoppervlakte, terwijl dat verschil direct punten scheelt.
- Het energielabel te laat vernieuwen, waardoor op de ingangsdatum nog het oude of geen geldig label geregistreerd staat.
- Buitenruimte, berging en voorzieningen schatten in plaats van opnemen en fotograferen.
- De telling wel maken, maar niet meegeven aan de huurder en niet bewaren. Bij een toets staat u dan alsnog met lege handen.
Zo bouwt u een dossier dat een toets doorstaat
Leg per verhuring vast waarop u zich baseerde. In de praktijk is dat een map met vijf dingen: het meetrapport of de meetstaat met de gebruiksoppervlakte, het geregistreerde energielabel met registratiedatum, de WOZ-beschikking van het geldende jaar, foto's van keuken, sanitair en buitenruimte, en de telling zelf met de datum waarop u die maakte. Wisselt de huurder, dan maakt u een nieuwe telling tegen de situatie van dat moment; een oude telling overnemen is precies de plek waar het misgaat.
Eerst een indicatie, dan de officiele telling
Voor een eerste inschatting heeft u geen opname nodig. Objectcheck zet per adres de geregistreerde oppervlakte uit de BAG, het energielabel uit EP-Online en de WOZ-waarde naast elkaar en leidt daar een WWS-indicatie uit af. Dat is genoeg om bij aankoop of acquisitie te zien of een woning richting de grens gaat. Voor het contract zelf is het niet genoeg: voorzieningen, buitenruimte en de werkelijke oppervlakte blijken alleen uit een opname op woningniveau.
Veelgestelde vragen
Moet ik de puntentelling ook aan een zittende huurder geven?
De plicht om de telling bij het contract te verstrekken geldt voor nieuwe contracten vanaf 1 juli 2024. Een zittende huurder kan wel zelf een toets van de huurprijs aanvragen bij de Huurcommissie.
Binnen welke termijn kan een huurder de aanvangshuur laten toetsen?
Voor de toets van de aanvangshuurprijs geldt van oudsher een termijn van zes maanden na de ingangsdatum van het contract. Voor geschillen over iets anders, zoals de jaarlijkse verhoging, gelden eigen regels en termijnen.
Wat als ik mijn telling niet kan onderbouwen?
Dan valt een toets vrijwel altijd in uw nadeel uit. De Huurcommissie rekent met wat aantoonbaar is, en een geschatte oppervlakte of een niet-geregistreerd label levert geen punten op.
Stijgt mijn huur mee als de WOZ-waarde tijdens het contract omhoog gaat?
Nee. Het regime van een lopend contract is bepaald op de ingangsdatum. Een latere stijging van de WOZ-waarde of een beter label verandert dat niet; die tellen pas mee bij een volgende verhuring.
Is de WWS-indicatie van Objectcheck genoeg als bijlage bij het contract?
Nee. De indicatie is een inschatting op basis van openbare gegevens en bedoeld om uw positie te bepalen. Voor het contract heeft u een telling nodig die op een opname in de woning berust.