Wet betaalbare huur: gevolgen voor beleggers en verhuurders

Door PauloGecertificeerd EP-adviseur (EPA-vakbekwaamheid 1109.8450.4427) · 16 juli 2026

De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden en veranderde de spelregels voor iedereen die woonruimte verhuurt. Hieronder staat wat de wet regelt, welke woonruimte erbuiten valt, wat hij juist niet regelt en hoe ik per adres nagaat of een woning eronder valt. Het is uitleg op basis van openbare bronnen, geen juridisch of fiscaal advies.

Drie dingen veranderden tegelijk

De wet breidt de huurprijsbescherming uit naar het middensegment, maakt de puntentelling dwingend en moderniseert de telling zelf. Waar het woningwaarderingsstelsel (WWS) eerder vooral het sociale segment afdekte, is een zelfstandige woning nu gereguleerd tot en met 186 punten: uit het puntentotaal volgt een wettelijk maximum aan kale huur. Vanaf 187 punten begint de vrije sector. Daarbovenop kregen gemeenten de bevoegdheid om te handhaven met boetes. Welke regels binnen 144 tot en met 186 punten gelden, staat in middenhuur uitgelegd.

Dwingend recht werkt zonder dat de huurder iets doet

Eerder was de telling in het middensegment vooral een rekenhulp: een huurder moest zelf de huur laten toetsen. Nu is het WWS dwingend recht, dus bij een nieuw contract mag u niet meer vragen dan het maximum dat uit de punten volgt, ongeacht of de huurder in actie komt. Naast de huurcommissie kan ook de gemeente handhaven, in lijn met de Wet goed verhuurderschap.

Wat er in de puntentelling veranderde

Het energielabel is de opvallendste wijziging: goede labels leveren extra punten op en de labels E, F en G trekken bij zelfstandige woningen punten af. Daarnaast is het aandeel van de WOZ-waarde in het totaal begrensd, zodat een hoge WOZ een woning met matige kwaliteit niet vanzelf naar de vrije sector tilt; hoe dat uitpakt staat in de WOZ-cap in het WWS. Ook buitenruimte weegt mee, met eigen regels per situatie: zie buitenruimte in het WWS.

Welke woonruimte buiten deze regulering valt

• Zelfstandige woningen vanaf 187 punten blijven in de vrije sector; welke punten een woning daarover tillen staat in wanneer valt een woning in de vrije sector.
• Kamers vallen onder het stelsel voor onzelfstandige woonruimte, met eigen maxima per kamer. Sinds deze wet is ook die telling dwingend; de praktijk staat in kamerverhuur stap voor stap.
• Ruimte die niet als woonruimte wordt verhuurd, zoals bedrijfsruimte, kent een eigen huurregime.
• Een lopend contract wisselt niet van regime doordat de woning later verbetert of de WOZ-waarde stijgt.

Overgangsrecht, nieuwbouwopslag en het peilmoment

De dwingende werking geldt direct voor contracten die vanaf 1 juli 2024 zijn afgesloten; voor lopende middenhuurcontracten ging de regulering een jaar later in. Om nieuwbouw te stimuleren geldt een tijdelijke nieuwbouwopslag: onder voorwaarden mag voor nieuwbouwwoningen tien procent boven de maximale huur worden gerekend. Het peilmoment blijft de ingangsdatum van het contract, en daarmee is mutatie het echte beslismoment: dan geldt de telling van dat moment, met de dan geldende WOZ-beschikking en het dan geldende energielabel.

Wat de wet niet regelt

De wet zet geen plafond op een bestaand vrijesectorcontract van een woning die bij aanvang boven de grens zat. Hij verbiedt de jaarlijkse huurverhoging niet, maar begrenst die binnen het gereguleerde deel. Hij zegt ook niets over de onderhoudsstaat: punten meten oppervlakte en voorzieningen, niet of het schilderwerk deugt. En een hoge WOZ-waarde is geen vrijbrief, juist door de begrenzing van het WOZ-aandeel. De uitkomst hangt af van de telling voor dat ene adres op dat ene moment.

Zo gaat u per adres na of de wet van toepassing is

• Stel vast of u zelfstandige of onzelfstandige woonruimte verhuurt; dat bepaalt welk puntenstelsel geldt.
• Gebruik een gemeten gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580 in plaats van de BAG-oppervlakte; die twee lopen vaker uiteen dan verwacht en de oppervlakte raakt meerdere onderdelen van de telling.
• Zoek de WOZ-beschikking op die geldt op de ingangsdatum; hoe dat gaat staat in de WOZ-waarde opvragen.
• Controleer of er een geldig energielabel geregistreerd staat; zonder label wordt met de ongunstigste aanname gerekend en het aanvragen kost doorlooptijd.
• Tel de punten en leg het totaal naast de grenzen: tot en met 143 gereguleerd, 144 tot en met 186 middenhuur, vanaf 187 vrije sector.
• Leg de telling vast en geef hem bij een nieuw contract mee aan de huurder; dat is bij een toetsing uw onderbouwing.

Wat het betekent voor beleggers en verhuurders

In het middensegment volgt de huur niet langer de markt maar de punten, dus rendement verbeteren betekent punten verbeteren of kosten verlagen. Sommige eigenaren verduurzamen om punten te winnen, andere onderzoeken uitponden. Wat ik telkens terugzie: de rekensom valt anders uit zodra de oppervlakte is gemeten in plaats van overgenomen. Neem die check dus op in uw due diligence.