Middenhuur uitgelegd: de regels van 144 tot 186 punten

Door PauloGecertificeerd EP-adviseur (EPA-vakbekwaamheid 1109.8450.4427) · 14 juni 2026

De Wet betaalbare huur voegde een segment toe dat er daarvoor niet was: de middenhuur, van 144 tot en met 186 punten. Valt uw woning daarin, dan is de huurprijs gemaximeerd, is de puntentelling verplicht en is de jaarlijkse verhoging wettelijk begrensd. In dit artikel leg ik uit wat er binnen dat segment precies geldt, welke verplichtingen u als verhuurder heeft en waar de exploitatie van een middenhuurwoning op vastloopt als u het vooraf niet doorrekent.

Wat er precies onder de middenhuur valt

Het middensegment is geen woningtype maar een puntenbereik. Een zelfstandige woning die bij aanvang van het huurcontract 144 tot en met 186 punten scoort in het woningwaarderingsstelsel, valt in de middenhuur. Daaronder, tot en met 143 punten, ligt het gereguleerde segment; daarboven, vanaf 187 punten, begint de vrije sector. Of het nu om een studio, een portiekwoning of een eengezinswoning gaat maakt voor de indeling niet uit: alleen het puntentotaal telt. Dat totaal wordt opgebouwd uit onder meer de oppervlakte, de WOZ-waarde, het energielabel, de voorzieningen in keuken en sanitair en de buitenruimte. Hoe die opbouw werkt, staat in huurpunten berekenen.

Hoe de maximale huurprijs uit de punten volgt

Bij elk puntentotaal hoort een maximale kale huurprijs. Die bedragen staan in een landelijke tabel die jaarlijks wordt geindexeerd, dus het maximum dat vorig jaar bij honderdvijftig punten hoorde is dit jaar een ander bedrag. Twee dingen worden hierbij vaak door elkaar gehaald. Ten eerste gaat het om de kale huur: servicekosten staan daar los van en kennen hun eigen regels, waarover ik schreef in servicekosten bij verhuur. Ten tweede is het een maximum en geen richtprijs. U mag lager gaan zitten, maar niet hoger, en een hogere afgesproken huur is niet houdbaar zodra iemand ernaar kijkt.

De puntentelling meegeven is een verplichting

Sinds de Wet betaalbare huur is het woningwaarderingsstelsel dwingend recht in dit segment. Dat heeft een praktisch gevolg dat verhuurders geregeld onderschatten: u bent verplicht de puntentelling bij het aangaan van een nieuw huurcontract aan de huurder te verstrekken. De huurder hoeft dus niet zelf op onderzoek uit en hoeft ook niet in actie te komen om bescherming te krijgen; die bescherming geldt van rechtswege. Ontbreekt de telling, dan mist u niet alleen een verplicht document, maar ook uw eigen onderbouwing op het moment dat de huur ter discussie komt te staan.

De jaarlijkse huurverhoging is begrensd

In het middensegment mag u de huur niet vrij verhogen. Er geldt een wettelijk maximum voor de jaarlijkse verhoging, gekoppeld aan de loonontwikkeling. In de vrije sector gelden andere regels en is vooral bepalend wat er in het contract is afgesproken. Voor de businesscase van een woning betekent dit dat het verschil tussen middenhuur en vrije sector niet alleen zit in de startprijs, maar ook in het groeipad daarna. Een woning die op 185 punten start, kent dus een fundamenteel andere exploitatie dan een woning die op 190 punten start, ook als de eerste huur toevallig dicht bij elkaar ligt.

Bij mutatie wordt opnieuw geteld

Het peilmoment is de ingangsdatum van het huurcontract. Een lopend contract verandert dus niet van regime doordat de woning later verbetert of doordat de WOZ-waarde stijgt. Zodra de huurder vertrekt en u opnieuw verhuurt, geldt echter de telling van dat moment, met de dan actuele WOZ-beschikking en het dan geldende energielabel. Dat maakt mutatie het enige echte beslismoment in de levenscyclus van een middenhuurwoning. Ik reken daarom per object vooruit wat het regime bij de eerstvolgende mutatie waarschijnlijk wordt, en plan verduurzaming en onderhoud liefst in de periode dat de woning toch leegstaat.

Wie handhaaft, en wat het risico is

Er zijn twee routes waarlangs een te hoge middenhuur alsnog wordt gecorrigeerd. De eerste is de huurder die de prijs laat toetsen bij de huurcommissie. Blijkt de huur boven het maximum te liggen, dan wordt hij verlaagd tot het bedrag dat bij het puntentotaal hoort, met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van het contract, en moet het te veel betaalde terug. Hoe die procedure verloopt beschrijf ik in naar de huurcommissie. De tweede route is de gemeente, die sinds de wet bestuursrechtelijk kan handhaven en boetes kan opleggen, in lijn met de Wet goed verhuurderschap. U kunt er dus niet op rekenen dat een stille huurder betekent dat er geen risico is.

Wat middenhuur betekent voor de exploitatie

Binnen dit segment is de huur begrensd door de punten, dus rendement verbeteren betekent punten verbeteren of kosten verlagen. De knop die het meeste beweegt is het energielabel: goede labels leveren punten op en de labels E, F en G trekken bij zelfstandige woningen juist punten af, waardoor verduurzaming twee kanten op werkt. Welke maatregelen dat het efficientst doen, staat in van label E naar B. Wilt u de woning juist helemaal uit het gereguleerde domein halen, dan is dat een apart traject met een eigen rekensom; dat behandel ik in wanneer valt een woning in de vrije sector. Reken in beide gevallen eerst door wat de maatregel aan punten oplevert voordat u de opdracht geeft.

Waar ik in de praktijk op let

• Laat de oppervlakte meten volgens NEN 2580 in plaats van de BAG-oppervlakte over te nemen; die twee lopen vaker uiteen dan u denkt.
• Zorg voor een geldig energielabel voor de telling, want zonder label wordt met de ongunstigste aanname gerekend.
• Houd de actuele WOZ-beschikking bij de hand en houd rekening met de begrenzing van het WOZ-aandeel in het totaal.
• Documenteer keuken, sanitair en buitenruimte met foto's en facturen, zodat de punten daarvoor onderbouwd zijn.
• Maak de telling voordat u de huurprijs bepaalt, niet nadat het contract is getekend.