Naar de huurcommissie: zo verloopt een huurprijstoets

Door PauloGecertificeerd EP-adviseur (EPA-vakbekwaamheid 1109.8450.4427) · 14 juni 2026

Sinds de Wet betaalbare huur weten huurders de huurcommissie beter te vinden, en een toets kan een huurprijs met terugwerkende kracht onderuithalen. Voor verhuurders is de beste verdediging geen jurist maar een dossier dat klopt. In dit artikel leest u wat de commissie precies toetst, hoe de procedure verloopt en welke stukken u op orde wilt hebben voordat het zover komt.

Wat de huurcommissie toetst

De huurcommissie beoordeelt of de huurprijs past bij de kwaliteit van de woning, uitgedrukt in punten volgens het woningwaarderingsstelsel. De commissie telt de punten zelf, op basis van een opname van de woning, en vergelijkt het puntentotaal met de afgesproken huur. Ligt de huur boven het maximum dat bij dat aantal punten hoort, dan is de huur te hoog. De toets gaat dus niet over wat de markt betaalt, maar over wat de wet toestaat gegeven de kwaliteit. Voor woningen in het gereguleerde en het middensegment is dat maximum dwingend.

Hoe de procedure verloopt

Een huurder start de procedure door een verzoek in te dienen, meestal tegen een vergoeding die de verliezende partij deels draagt. De commissie vraagt beide partijen om informatie en plant een onderzoek van de woning, waarbij een medewerker de oppervlaktes, voorzieningen en het energielabel vaststelt. Op basis daarvan volgt een uitspraak. Als verhuurder krijgt u de gelegenheid om uw eigen telling en documenten in te brengen; dat is precies het moment waarop een goed dossier het verschil maakt. Bent u het oneens met de uitspraak, dan kunt u die binnen een termijn aan de rechter voorleggen.

Wat er gebeurt als de huur te hoog blijkt

Oordeelt de commissie dat de huur te hoog is, dan wordt hij verlaagd tot het bedrag dat bij het puntentotaal hoort. Dat gebeurt met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van het contract, en de te veel betaalde huur moet worden terugbetaald. Bij een woning die maandenlang boven het maximum is verhuurd, kan dat om een fors bedrag gaan. Dit is de reden waarom de puntentelling geen formaliteit is: een verkeerde inschatting aan het begin werkt door over de hele looptijd.

Zo staat u als verhuurder sterk

• Een correcte, actuele puntentelling bij het contract, zodat de afgesproken huur aantoonbaar binnen het maximum valt.
• Een NEN 2580-meetrapport als bewijs van de oppervlakte, want oppervlakte is een van de zwaarste knoppen in de telling.
• Een geldig energielabel; zonder label rekent de commissie met de minst gunstige aanname en kost dat punten.
• Documentatie van de voorzieningen zoals keuken, sanitair en buitenruimte, met foto's en waar mogelijk facturen.

Voorkomen is beter dan verdedigen

De sterkste positie is die waarin een toets nooit tot een verlaging kan leiden, omdat de huur van meet af aan klopt. Wie voor het tekenen een officiele telling laat maken, weet precies waar de woning staat en kan de prijs daarop afstemmen. Zit de woning net onder de grens van een hoger segment, dan is dat een reden om te kijken of een gerichte verbetering de positie verlegt, in plaats van een te hoge huur te vragen die later sneuvelt. De telling vooraf is goedkoper dan de terugbetaling achteraf, en het bespaart u bovendien de tijd, de onzekerheid en het reputatierisico van een procedure. Een verhuurder die zijn punten kent, staat bij de commissie niet in de verdediging maar toont simpelweg aan dat de huur klopt.