Wanneer valt een woning in de vrije sector?
Voor verhuurders en beleggers is dit de vraag sinds de Wet betaalbare huur: blijft de woning gereguleerd, of mag ik de huurprijs zelf bepalen? Het antwoord ligt bij 187 punten, gemeten op de dag dat het contract ingaat. Hieronder zet ik uiteen wat die grens juridisch betekent, waarom het peilmoment zo bepalend is en hoe u uw positie controleert voordat u tekent.
- Vanaf 187 WWS-punten bij aanvang van het contract mag u de huurprijs vrij bepalen.
- Het peilmoment is de ingangsdatum van het huurcontract, niet het moment van adverteren.
- Onder de grens gelden een wettelijk maximum, een verplichte puntentelling en toetsing door de huurcommissie.
Wat vrije sector wel en niet betekent
In de vrije sector geldt vrije prijsvorming: er volgt geen maximale huurprijs uit de puntentabel en de huurcommissie stelt de aanvangshuur niet vast. Dat is het enige wat de term zegt. Het betekent niet dat de rest van het huurrecht vervalt. Huurbescherming, de regels rond de waarborgsom en de plichten uit de Wet goed verhuurderschap gelden onverkort, ook boven de grens. Vrije sector is dus geen vrij spel, en die aanname is precies waar dossiers op misgaan.
De grens is hard: 186 of 187 punten
Het woningwaarderingsstelsel deelt zelfstandige woningen in drie segmenten in. Tot en met 143 punten is de woning gereguleerd, van 144 tot en met 186 punten valt hij onder de middenhuur, en vanaf 187 punten is de prijs vrij. In de eerste twee segmenten volgt uit het puntentotaal een maximale huurprijs waar u niet boven mag gaan zitten. Er zit geen overgangszone tussen: 186 punten is gemaximeerd, 187 punten is vrij. Wat er in die telling meeweegt staat in huurpunten berekenen, en de spelregels van het middensegment in middenhuur uitgelegd.
Het peilmoment bepaalt alles
De telling die telt, is de telling op de ingangsdatum van het huurcontract. Niet de dag dat u adverteert, en niet de dag dat de verbouwing af is. Dat heeft twee gevolgen. Verbetert de woning tijdens de looptijd, dan schuift een lopend gereguleerd contract daardoor niet alsnog naar de vrije sector. En verhuurt u te vroeg, met de oude situatie op papier, dan zit u voor de duur van dat contract vast aan het regime van die dag. Wie verduurzaamt met het oog op de grens, rondt de opname en de registratie dus af voordat het contract ingaat.
Wat er verandert als u onder de grens blijft
- U mag niet meer vragen dan de maximale huurprijs die bij het puntentotaal hoort.
- U bent verplicht de puntentelling bij het huurcontract te verstrekken.
- De huurder kan de aanvangshuurprijs laten toetsen; valt de telling lager uit, dan kan de huur met terugwerkende kracht omlaag.
- De jaarlijkse verhoging volgt een wettelijk maximum in plaats van uw eigen indexatieclausule.
De drie knoppen die een woning echt verplaatsen
Er zijn maar drie factoren groot genoeg om een woning van segment te laten wisselen. De oppervlakte levert ongeveer een punt per vierkante meter gebruiksoppervlakte op, en daar blijven de meeste punten onopgemerkt liggen: de geregistreerde maat wijkt regelmatig af van de gemeten maat. Het energielabel is de tweede: een goed label geeft pluspunten, terwijl E, F en G juist punten kosten. De WOZ-waarde is de derde, maar die is deels buiten uw macht en bovendien begrensd, zoals ik uitleg in de WOZ-cap in het WWS. Keuken, sanitair en buitenruimte maken het verschil in de marge.
Net onder de grens: dit zou ik nalopen
- Laat de oppervlakte meten volgens NEN 2580 voordat u een prijs vaststelt; elke gemiste vierkante meter is een gemist punt.
- Controleer of het geregistreerde energielabel nog geldig is en of het de huidige staat van de woning weergeeft.
- Ga na of alle voorzieningen en de buitenruimte correct zijn meegeteld, en of het bewijs daarvan in het dossier zit.
- Kijk of een nieuwe WOZ-beschikking op korte termijn tot een andere uitkomst leidt, en of het loont daarop te wachten.
De misverstanden die ik het vaakst tegenkom
- De huur is hoog, dus het is vrije sector. De gevraagde huur zegt niets; alleen de punten bepalen het segment.
- Het is een duur postcodegebied, dus de woning zit boven de grens. De WOZ-waarde weegt mee, maar begrensd, en tilt een kleine woning zelden alleen over de grens.
- Nieuwbouw is altijd vrije sector. Ook nieuwbouw wordt geteld, en een compacte woning kan ondanks een goed label onder de grens blijven.
- Mijn vorige huurder zat in de vrije sector, dus deze ook. Bij een nieuwe verhuring telt u opnieuw, tegen de dan geldende situatie.
Zo controleert u uw positie voordat u tekent
Begin met een indicatie uit openbare gegevens: de geregistreerde oppervlakte uit de BAG, het energielabel uit EP-Online en de WOZ-waarde van het adres. Objectcheck zet die drie per adres naast elkaar, zodat u ziet of een woning in de buurt van de grens ligt of er duidelijk onder of boven zit. Komt de uitkomst dicht bij 187, laat dan een officiele telling met opname maken, want daarbij tellen ook de voorzieningen mee die u niet uit open data kunt aflezen. Twee punten verschil kan honderden euro's huur per maand schelen.
Veelgestelde vragen
Geldt de grens van 187 punten ook voor een lopend contract?
Nee. Het regime wordt vastgesteld bij aanvang van het contract en verandert daarna niet doordat de woning wordt verbeterd of de WOZ-waarde stijgt. Pas bij een nieuwe verhuring telt u opnieuw.
Tellen een berging en een parkeerplaats mee voor de grens?
Een prive berging en gebouwgebonden buitenruimte leveren punten op als ze exclusief bij de woning horen. Gedeelde voorzieningen tellen anders. Bij een woning rond de 187 punten kan juist dit het verschil maken.
Wat gebeurt er als de huurcommissie lager telt dan ik?
Dan geldt hun telling. Valt de woning daardoor onder de grens, dan kan de huurprijs worden verlaagd tot het wettelijke maximum, met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Een dossier met een meetrapport en een geldig energielabel is uw sterkste verdediging.
Kan een woning na verduurzaming alsnog naar de vrije sector?
Ja, maar pas bij een nieuw huurcontract. Rond de maatregelen af, laat een nieuw energielabel registreren en maak de telling opnieuw voordat de volgende huurder tekent.