Wanneer valt een woning in de vrije sector?

Voor verhuurders en beleggers is dit dé vraag sinds de Wet betaalbare huur: blijft de woning gereguleerd, of mag de huurprijs vrij worden bepaald? Het antwoord ligt bij 187 punten.

De grens: 187 WWS-punten

Een woning valt in de vrije sector wanneer zij bij aanvang van het huurcontract 187 punten of meer scoort in het woningwaarderingsstelsel. Tot en met 143 punten geldt het gereguleerde segment, van 144 tot en met 186 punten de middenhuur. In beide gevallen is de huurprijs gemaximeerd en bent u verplicht de puntentelling bij het contract te leveren.

Het peilmoment telt

Bepalend is de situatie bij de start van het huurcontract. Verbetert de woning daarna, dan verandert het regime van het lopende contract niet. Andersom geldt ook: wie verhuurt zonder telling en achteraf te laag blijkt te zitten, kan via de huurcommissie worden teruggezet, met terugwerkende kracht.

Zo tilt u een woning over de grens

• Verduurzamen: een labelsprong van E naar B levert tientallen punten op en is vaak de grootste enkele knop.
• Oppervlakte correct meten: een NEN 2580-meting haalt regelmatig meters (en dus punten) boven water die in de BAG ontbreken.
• Voorzieningen: keuken, sanitair en buitenruimte tellen mee in de officiële telling.

Reken niet op gevoel

Het verschil tussen 185 en 187 punten kan honderden euro's huur per maand schelen. Wie aankoopt of verhuurt op basis van een schatting, neemt onnodig risico. Begin met een feitelijke indicatie en laat bij twijfel een officiële telling uitvoeren.

Net onder de grens? Dit zijn de opties

• Laat de oppervlakte exact meten volgens NEN 2580: elke gemiste vierkante meter is een gemist punt.
• Maak een labelsprong; van E naar B scheelt tientallen punten en voorkomt minpunten.
• Controleer of alle voorzieningen correct meetellen, van buitenruimte tot sanitair.
• Wacht zo mogelijk een nieuwe WOZ-beschikking af als de waarde stijgt.

Let op de WOZ-cap

Bij woningen die mede dankzij een hoge WOZ-waarde boven de grens uitkomen, geldt een begrenzing: het WOZ-aandeel mag maximaal een derde van het puntentotaal zijn. Reken een woning dus nooit rijk op WOZ-punten alleen; laat het totaal inclusief cap doorrekenen voordat u een contract tekent.