Bruto en netto rendement berekenen op een huurwoning

Rendement is het toverwoord bij vastgoed, maar bruto en netto liggen ver uit elkaar. Wie alleen bruto rekent, koopt verrassingen.

Bruto: de snelle eerste check

Jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs inclusief kosten. Een woning van 400.000 euro die 1.500 euro per maand opbrengt, rendeert bruto 4,5 procent. Handig om objecten te vergelijken, maar het zegt weinig over wat u overhoudt.

Netto: waar het echt om gaat

Trek van de jaarhuur de vaste lasten af: OZB, verzekering, VvE-bijdrage, onderhoud (reken met 1 tot 1,5 procent van de waarde per jaar), beheer en leegstand. Daarna resteren belastingen. Het netto rendement ligt al snel 1,5 tot 2 procentpunt onder bruto.

De vergeten factoren

• WWS-positie: valt de woning gereguleerd uit, dan is de maximale huur lager dan de marktprijs.
• Energielabel: een slecht label betekent minpunten, lagere huur en verduurzamingskosten in het verschiet.
• Erfpacht: canon drukt direct op het rendement.

Data voor het rekenwerk

WOZ-waarde, oppervlakte, label en WWS-indicatie per adres vindt u gratis op Objectcheck. Daarmee maakt u de eerste rendementsinschatting voordat u ook maar een bezichtiging plant.

Vergeet de aankoopkosten niet

Reken in de noemer met de volledige verwervingskosten: koopsom, overdrachtsbelasting, notaris, eventuele financieringskosten en de directe opknapkosten om de woning verhuurklaar te maken. Een woning die op papier 5 procent bruto rendeert, zakt met deze posten erbij snel een half procentpunt voordat er een huurder binnen is.

Reken twee scenario's: gereguleerd en vrij

Voor woningen rond de 187 punten is het verstandig om beide scenario's door te rekenen. Scenario een: de woning valt gereguleerd uit en de maximale huur geldt. Scenario twee: met meting en labelsprong haalt de woning de vrije sector. Het verschil tussen die twee uitkomsten is vaak het echte beslispunt van de aankoop.