De WOZ-cap in het WWS: zo werkt de begrenzing
In dure steden zou de WOZ-waarde het puntentotaal domineren: de woning valt dan in de vrije sector door de prijs van de buurt, niet door de kwaliteit van het huis. Daarom is de bijdrage van de WOZ begrensd, en die begrenzing heet de WOZ-cap. Wie verhuurt in een gewilde markt moet deze regel kennen: hij bepaalt regelmatig of een contract gereguleerd is.
- De WOZ levert punten op via twee componenten: per euro waarde en per vierkante meter.
- Komt de woning boven de liberalisatiegrens uit, dan is het WOZ-aandeel begrensd op ongeveer een derde.
- Reken de telling twee keer: eerst zonder WOZ-punten, daarna met de cap erop.
Hoe de WOZ punten wordt
De WOZ-waarde wordt via een vaste formule omgerekend naar punten, en dat gebeurt in twee delen. Een deel volgt uit de waarde zelf, een deel uit de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte. Die tweede component is de reden dat kleine woningen relatief hard geraakt worden: bij een klein oppervlak en een stevige waarde is de waarde per vierkante meter hoog, en dat vertaalt zich in veel punten. Waar u de geldende waarde vindt, staat in de WOZ-waarde opvragen.
De cap: maximaal een derde van het totaal
Komt een woning inclusief WOZ-punten boven de liberalisatiegrens uit, dan mag het WOZ-aandeel maximaal ongeveer een derde van het puntentotaal zijn. Het meerdere wordt afgetopt. Valt de woning ook met alle WOZ-punten onder de grens, dan speelt de cap geen rol, want dan is de woning hoe dan ook gereguleerd. Zou de woning ook zonder WOZ-punten al boven de grens uitkomen, dan is de cap evenmin aan de orde: de kwaliteit draagt het totaal dan zelf. De cap bijt dus precies bij woningen die alleen dankzij een hoge WOZ over de grens komen.
De rekenvolgorde in vier stappen
- Tel eerst alles wat niets met de WOZ te maken heeft: oppervlakte, energielabel, sanitair, keuken, buitenruimte en de overige onderdelen.
- Bereken daarna de WOZ-punten uit de geldende beschikking en het gemeten gebruiksoppervlak.
- Tel beide op en kijk of het totaal boven de liberalisatiegrens uitkomt. Zo niet, dan bent u klaar.
- Komt u er wel boven, controleer dan of het WOZ-aandeel binnen de begrenzing blijft en beoordeel na aftopping het nieuwe totaal opnieuw.
Waarom dit misgaat in de praktijk
Veel verhuurders rekenen zich rijk met een hoge WOZ. Ze tellen de punten op, zien een comfortabele marge boven de grens en tekenen een vrijesectorcontract. Na toepassing van de cap zakt het totaal soms net onder de grens en is de woning toch gereguleerd. Het probleem is dan niet alleen de lagere huur: de huurcommissie kan de huurprijs achteraf corrigeren, met terugbetaling over de verstreken periode. Een verkeerde telling is dus geen rekenfoutje maar een risico dat maanden doorloopt, en ik zie het het vaakst bij compacte appartementen in gewilde buurten.
Welke beschikking geldt en waarom het peilmoment telt
De WOZ-waarde is geen momentopname die u zelf kiest. Elke gemeente stuurt jaarlijks een beschikking met een waarde die is bepaald naar de waardepeildatum van 1 januari van het voorafgaande jaar. Voor de puntentelling gaat het om de beschikking die geldt op het moment dat het huurcontract ingaat, en dat maakt de jaarwisseling een gevoelig moment: een contract van enkele weken later kan met een andere beschikking en dus met een ander totaal te maken krijgen. Leg per verhuring vast welke beschikking u heeft gebruikt. De ontwikkeling over de jaren ziet u in de WOZ-historie van een adres.
Meet het oppervlak en controleer de waarde
De WOZ-punten en een groot deel van de overige punten hangen aan de gebruiksoppervlakte. Wie die uit de BAG overneemt, gebruikt een registratiewaarde die kan afwijken van een gemeten oppervlakte, en bij een woning die rond de grens balanceert kantelt dat de uitkomst. Laat de woning meten volgens de NEN 2580 voordat u een telling laat maken. Klopt de waarde zelf niet, bijvoorbeeld door een verkeerd oppervlak in de registratie, dan kunt u binnen zes weken na dagtekening bezwaar maken; hoe u dat opbouwt staat in bezwaar maken tegen de WOZ-waarde.
Wat de cap betekent voor uw segmentkeuze
Loopt de woning door de cap terug tot onder de liberalisatiegrens, dan is dat geen doodlopende weg. De woning valt dan in het gereguleerde of het middenhuursegment, met de regels die daarbij horen; wat dat regime inhoudt tussen 144 en 186 punten staat in middenhuur uitgelegd. Wilt u de woning wel naar de vrije sector tillen, dan moet dat via punten die niets met de WOZ te maken hebben: een beter energielabel, een gerenoveerde keuken of badkamer, of buitenruimte die nu niet is meegeteld. Die route beschrijf ik in wanneer valt een woning in de vrije sector.
De fouten die ik het vaakst tegenkom
- De cap vergeten en op het brutototaal een vrijesectorcontract baseren.
- Rekenen met de beschikking van vorig jaar terwijl het contract in het nieuwe jaar ingaat.
- De BAG-oppervlakte gebruiken in plaats van een gemeten gebruiksoppervlakte.
- Aannemen dat de cap ook geldt bij een woning die ruim onder de grens blijft, en zo punten weggeven.
- Geen dossier bijhouden, waardoor bij een toetsing niet valt aan te tonen welke waarde is gebruikt.
Veelgestelde vragen
Geldt de WOZ-cap voor alle woningen?
Nee, alleen voor woningen die inclusief WOZ-punten boven de liberalisatiegrens uitkomen. Valt de woning ook met alle WOZ-punten gereguleerd uit, dan verandert de cap niets aan de uitkomst.
Waarom bestaat de WOZ-cap?
Om te voorkomen dat in dure gebieden vrijwel elke woning alleen door de WOZ-waarde in de vrije sector valt, los van de werkelijke kwaliteit van de woning.
Kan de cap mijn woning uit de vrije sector halen?
Ja, dat is precies het effect. Na aftopping kan het totaal onder de liberalisatiegrens zakken en valt de woning in het gereguleerde segment. Reken dit door voordat u een nieuw contract tekent.
Welke WOZ-beschikking moet ik gebruiken?
De beschikking die geldt op het moment dat het huurcontract ingaat. Rond de jaarwisseling is dat een gevoelig punt, omdat een contract van enkele weken later met een andere beschikking te maken kan krijgen.