Wat staat er in een NEN 2580-meetrapport?
Een NEN 2580-meetrapport is het bewijsstuk onder de vierkante meters van een woning. Er staat meer in dan een totaal. Wie weet hoe zo'n rapport is opgebouwd, kan controleren of het klopt, en dat is precies waar het bij een geschil op aankomt.
- Het rapport splitst de oppervlakte uit in vier categorieen, niet in een enkel getal.
- Plattegronden met maatvoering en een meetstaat maken de uitkomst navolgbaar.
- Het certificaat vermeldt welke meetinstructie is gebruikt, op welke datum en door wie.
De vier oppervlakten die het rapport onderscheidt
- Gebruiksoppervlakte wonen: de woonruimte binnen de omhulling, gemeten op vloerniveau. Dit is het getal dat in de advertentie hoort te staan.
- Overige inpandige ruimte: ruimte die wel inpandig is maar niet als woonruimte telt, zoals een zolder die alleen via een vlizotrap bereikbaar is of een deel met te geringe stahoogte.
- Gebouwgebonden buitenruimte: balkon, dakterras of loggia die aan het gebouw vastzit.
- Externe bergruimte: een berging of schuur die niet inpandig is, maar wel bij de woning hoort.
Waarom de uitsplitsing belangrijker is dan het totaal
Optellen mag niet. Een woning van 80 vierkante meter woonoppervlak met een balkon van 8 vierkante meter is geen woning van 88 vierkante meter, en zo mag hij ook niet worden aangeboden. Taxateurs, geldverstrekkers en verkoopsites vragen precies deze indeling, omdat elke categorie een andere waarde vertegenwoordigt. Bij verhuur werkt hetzelfde onderscheid door in de WWS-puntentelling, waar woonoppervlak en buitenruimte allebei meetellen maar op een andere manier. De begrippen zelf, en het verschil met BVO en VVO, staan in GO, BVO en VVO uitgelegd.
Plattegronden met maatvoering per verdieping
Een volwaardig rapport bevat per verdieping een plattegrond met de maten waarmee is gerekend. Daarmee is de meting reproduceerbaar: iemand anders komt met dezelfde tekening tot dezelfde uitkomst. Ontbreken de plattegronden, dan houdt u een getal over waar u op moet vertrouwen zonder het te kunnen controleren. Bij verkoop is dat een zwakke plek, want de plattegrond is ook het stuk waarmee u aantoont dat de opgegeven oppervlakte hoort bij de woning die de koper heeft gezien.
De meetstaat: de optelling zichtbaar gemaakt
De meetstaat is het overzicht waarin per verdieping en per ruimte staat welke oppervlakte is meegerekend en onder welke categorie die valt. Dit is het deel dat het vaakst wordt overgeslagen en dat bij discussie het meeste waard is. Hier ziet u bijvoorbeeld dat een zolder maar voor een deel als woonoppervlak is meegeteld, omdat de stahoogte onder de schuine kap tekortschiet. Zonder meetstaat is een verschil van een paar meter niet te herleiden en verzandt het gesprek in welles nietes.
Wat er op het meetcertificaat hoort te staan
- De meetinstructie waarop is gemeten, met het jaar van die instructie.
- De datum van de opname, want een meting van voor een verbouwing zegt niets over de situatie erna.
- Naam en bedrijf van degene die de meting heeft uitgevoerd.
- Het adres en de aanduiding van de gemeten eenheid, bij een gesplitst pand per appartementsrecht.
Zo controleert u een rapport dat u aangeleverd krijgt
- Tel de meetstaat na en kijk of het totaal in de samenvatting daarmee overeenkomt.
- Controleer of alle bouwlagen aanwezig zijn, inclusief kelder, zolder en aanbouw.
- Kijk of buitenruimte en bergruimte apart zijn vermeld en niet stilzwijgend bij het woonoppervlak zijn opgeteld.
- Vergelijk de opnamedatum met de datum van de laatste verbouwing.
- Leg de uitkomst naast de geregistreerde maat en verklaar het verschil in plaats van het te negeren.
Waarom de gemeten maat afwijkt van de registratie
De oppervlakte in de BAG komt meestal uit de oorspronkelijke bouwtekening of een oudere opgave aan de gemeente. Een meting stelt de actuele binnenmaat op vloerniveau vast, inclusief de gevolgen van een aanbouw, een dakkapel of een verwijderde binnenmuur. Bovendien hanteren de twee bronnen niet dezelfde definitie, dus de registratie kan ruimte meetellen die volgens de meetinstructie geen woonoppervlak is. Verschillen zijn daardoor normaal en op zichzelf geen fout. Wat u wilt weten is de richting en de omvang ervan, en of het verschil te verklaren valt.
Een rapport per eenheid bij splitsing
Splitst u een pand in appartementsrechten, dan krijgt elke nieuw te vormen woning een eigen oppervlakte. Die maat heeft u nodig voor de verkoop, voor de puntentelling per woning en voor het energielabel per woning. Een meting per eenheid voorkomt bovendien discussie over de verdeling van de vierkante meters tussen de toekomstige eigenaren, en daarmee over de breukdelen in de akte. Wat daar juridisch bij komt kijken staat in appartementsrecht en VvE.
Veelgestelde vragen
Is een NEN 2580-meetrapport verplicht bij verkoop?
De meetinstructie op basis van NEN 2580 is verplicht voor makelaars die bij een branchevereniging zijn aangesloten; zij moeten de gebruiksoppervlakte zo bepalen. Een volledig rapport met plattegronden is niet in elke situatie voorgeschreven, maar het maakt de opgegeven maat controleerbaar en verdedigbaar.
Mag ik de buitenruimte optellen bij het woonoppervlak?
Nee. Gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte worden apart vermeld en horen ook apart te worden gecommuniceerd. Optellen geeft een te gunstig beeld en is precies waar claims over ontstaan.
Hoe lang blijft een meetrapport bruikbaar?
Zolang de woning niet verandert. Na een aanbouw, een zolderverbouwing of het verwijderen van een muur beschrijft het rapport de situatie niet meer en is opnieuw meten verstandig.
Waarom verschilt de oppervlakte in het meetrapport van de BAG?
De BAG registreert de gebruiksoppervlakte op basis van een eerdere opgave of bouwtekening, terwijl een meting de actuele binnenmaat op vloerniveau vaststelt. Verbouwingen, aanbouwen en ruimten met te weinig stahoogte zorgen voor verschillen.
Heb ik bij splitsing een rapport per woning nodig?
Ja. Elke nieuw te vormen woning krijgt een eigen oppervlakte, die u onderbouwt met een meting volgens NEN 2580. Die maat is nodig voor de verkoop, de WWS-punten en het energielabel per woning.