GO, BVO en VVO: de oppervlaktebegrippen uitgelegd
In advertenties, taxaties en huurcontracten lopen oppervlaktebegrippen door elkaar. Wie GO, BVO en VVO kan onderscheiden, leest elk document scherper.
GO: gebruiksoppervlakte
De binnenmaat van de woning, gemeten op vloerniveau tussen de wanden. Dit is de maat voor woningen: de BAG, Funda en de WWS-punten rekenen ermee. Ruimten met te weinig stahoogte tellen niet mee als woonruimte.
BVO: bruto vloeroppervlakte
De buitenmaat van het gebouw per laag, inclusief muren. Wordt gebruikt in de bouw, bij vergunningen en in de utiliteit. De BVO is altijd groter dan de GO.
VVO: verhuurbaar vloeroppervlak
De maat voor commercieel vastgoed: de oppervlakte die een huurder echt kan gebruiken, gemeten volgens eigen regels uit dezelfde norm. Kantoorhuren worden per vierkante meter VVO afgerekend.
Waarom dit uitmaakt
Een woning adverteren met de BVO lijkt onschuldig maar is misleidend en juridisch riskant. Gebruik per situatie de juiste maat, gemeten volgens NEN 2580.
Klopt de vierkante meter in de advertentie?
Bij woningen hoort in de advertentie de gebruiksoppervlakte wonen te staan. Makelaars zijn sinds 2010 verplicht om volgens NEN 2580 te meten, maar de praktijk laat verschillen zien. De oppervlakte uit de BAG is vaak gebaseerd op de bouwtekening of een oudere opgave en houdt geen rekening met een latere aanbouw, een samenvoeging of een dakkapel. Verschillen van drie tot vijf vierkante meter tussen de BAG, de advertentie en een verse meting zijn geen uitzondering. Wilt u weten wat er voor een adres geregistreerd staat, dan ziet u de oppervlakte per pand op de kaart en kunt u die naast de advertentie leggen.
De vierkante meter is bovendien de noemer onder bijna elke rekensom over een woning. Een prijs per vierkante meter, een rendementsberekening of een vergelijking met de buurt valt of staat met de juiste maat. Rekent u met de BVO waar de GO hoort, dan lijkt een woning goedkoper per vierkante meter dan hij werkelijk is. Voor de indeling en de verdeling van de ruimten geeft een plattegrond met maatvoering het volledige beeld naast het losse oppervlaktegetal.
Veelgemaakte fouten met oppervlaktematen
- De BVO uit een taxatie of bouwdossier overnemen als woonoppervlakte, waardoor de woning groter oogt dan hij is.
- Een zolder of berging met minder dan 1,5 meter stahoogte meetellen als gebruiksoppervlakte wonen.
- De BAG-oppervlakte klakkeloos vertrouwen na een verbouwing die nooit in de registratie is verwerkt.
- Bij bedrijfsruimte de GO en de VVO door elkaar halen, terwijl de huur juist op de VVO wordt afgerekend.
Veelgestelde vragen
Welke oppervlaktemaat staat er op Funda?
Bij woningen hoort dat de gebruiksoppervlakte wonen (GO) te zijn, gemeten volgens NEN 2580. Makelaars zijn sinds 2010 verplicht om zo te meten. De oppervlakte uit de BAG kan daarvan afwijken, omdat de BAG een eigen definitie hanteert en niet altijd recente verbouwingen bevat.
Waarom verschilt de BAG-oppervlakte van de meting van de makelaar?
De BAG registreert de gebruiksoppervlakte op basis van de bouwtekening of een eerdere opgave, terwijl een NEN 2580-meting de actuele binnenmaat op vloerniveau vaststelt. Aanbouwen, samenvoegingen, dakkapellen en ruimten met te weinig stahoogte zorgen vaak voor verschillen van enkele vierkante meters.
Mag een woning met de bruto vloeroppervlakte worden geadverteerd?
Nee. Voor woningen is de gebruiksoppervlakte de norm. Adverteren met de grotere BVO wekt een verkeerde indruk van de woninggrootte en kan als misleiding worden aangemerkt.