GO, BVO en VVO: de oppervlaktebegrippen uitgelegd
In advertenties, taxaties en huurcontracten lopen oppervlaktebegrippen door elkaar. Wie GO, BVO en VVO kan onderscheiden, leest elk document scherper.
- GO (ook GBO) is de gebruiksoppervlakte: de binnenmaat op vloerniveau, gemeten binnen de muren.
- BVO is de bruto vloeroppervlakte: het hele gebouw per bouwlaag, gemeten langs de buitenkant van de gevel.
- VVO is het verhuurbaar vloeroppervlak: het deel dat een huurder echt kan gebruiken, zonder gevels, trappenhuis en technische ruimten.
GO: gebruiksoppervlakte
De binnenmaat van de woning, gemeten op vloerniveau tussen de wanden. Dit is de maat voor woningen: de BAG, Funda en de WWS-punten rekenen ermee. Ruimten met te weinig stahoogte tellen niet mee als woonruimte.
BVO: bruto vloeroppervlakte
De buitenmaat van het gebouw per laag, inclusief muren. Wordt gebruikt in de bouw, bij vergunningen en in de utiliteit. De BVO is altijd groter dan de GO.
BVO berekenen in vier stappen
De BVO reken je zelf uit zonder meetapparatuur. Bepaal het aantal bouwlagen, meet per laag de buitenomtrek langs de gevel, vermenigvuldig lengte maal breedte per laag en tel de lagen bij elkaar op. Je trekt niets af voor muren, trappen of schachten: dat is precies het verschil met de gebruiksoppervlakte. Bij een tussenwoning ligt de meetlijn in het hart van de woningscheidende wand. De volledige som met rekenvoorbeeld staat in BVO berekenen.
VVO: verhuurbaar vloeroppervlak
De maat voor commercieel vastgoed: de oppervlakte die een huurder echt kan gebruiken, gemeten volgens eigen regels uit dezelfde norm. Kantoorhuren worden per vierkante meter VVO afgerekend.
De drie afkortingen naast elkaar
De afkortingen zelf leiden vaak al tot verwarring. GO staat voor gebruiksoppervlakte, bij woningen meestal aangeduid als gebruiksoppervlakte wonen of GBO. BVO staat voor bruto vloeroppervlakte. VVO staat voor verhuurbaar vloeroppervlak, in advertenties ook wel verhuurbaar oppervlak genoemd. Alle drie zijn vastgelegd in NEN 2580, de Nederlandse norm voor het bepalen van oppervlakten en inhouden van gebouwen. Het zijn dus geen vuistregels van een makelaar, maar meetdefinities uit een norm.
- GO, gebruiksoppervlakte: binnenmaat op vloerniveau, gemeten tussen de wanden. Constructie, schachten en trapgaten tellen niet mee. Gebruikt voor woningen, de BAG, Funda, de WWS-punten en het energielabel. Dit is de kleinste van de drie.
- BVO, bruto vloeroppervlakte: buitenmaat per bouwlaag, inclusief gevels, binnenwanden, schachten en trapgaten. Gebruikt bij bouwaanvragen, vergunningen, bouwkosten per vierkante meter en in de utiliteitsbouw. Dit is de grootste van de drie.
- VVO, verhuurbaar vloeroppervlak: de bruto vloeroppervlakte min de constructie en min de algemene ruimten zoals liften, trappenhuizen, technische ruimten en centrale sanitaire groepen. Gebruikt in huurcontracten voor kantoren, winkels en bedrijfsruimte. Ligt tussen de GO en de BVO in.
Het verschil tussen de drie zit dus niet in de meetnauwkeurigheid maar in wat u wel en niet meetelt. Bij hetzelfde appartement is de BVO groter dan de GO, omdat de buitenmuren, de binnenwanden en het aandeel in de schachten wel in de BVO zitten en niet in de GO. Hoe meer wanden een plattegrond heeft, hoe groter dat verschil oploopt. Vergelijkt u twee panden op prijs per vierkante meter, controleer dan eerst welke van de drie maten in beide opgaven is gebruikt.
| Maat | Wat telt mee | Wat telt niet mee | Norm of bron | Waarvoor gebruikt |
|---|---|---|---|---|
| GO (GBO) | Binnenmaat op vloerniveau tussen de wanden, per bouwlaag opgeteld | Gevels, binnenwanden, schachten, trapgaten boven vier vierkante meter, ruimten onder 1,5 meter stahoogte | NEN 2580 | Woningen, BAG, Funda, WWS-punten, energielabel |
| BVO | Buitenomtrek van het gebouw per bouwlaag, inclusief gevels, binnenwanden, schachten en trapgaten | Onoverdekte buitenruimte, terreindelen buiten de gevel | NEN 2580 | Bouwaanvragen, vergunningen, bouwkosten per vierkante meter, utiliteitsbouw |
| VVO | Ruimte die de huurder echt in gebruik neemt, gemeten vanaf de binnenzijde van de gevel | Constructie, liften, trappenhuizen, technische ruimten, centraal sanitair | NEN 2580 | Huurcontracten voor kantoren, winkels en bedrijfsruimte |
| Perceeloppervlakte | De volledige kadastrale grond die bij het perceel hoort, bebouwd en onbebouwd | Alles binnen het gebouw; dit is een grondmaat, geen vloermaat | Kadaster, BRK | Koop van grond, erfpacht, bouwmogelijkheden, WOZ |
De perceeloppervlakte staat bewust in dit rijtje omdat zij in advertenties vlak naast het woonoppervlak wordt genoemd en daardoor het vaakst met de vloermaten wordt verward. Het is geen vloermaat maar een grondmaat. Hoe u die per adres opzoekt en wat zij wel en niet zegt, staat in perceeloppervlakte en eigenaar van een perceel opzoeken.
BVO afkorting: waar staat het voor
BVO staat voor bruto vloeroppervlakte, ook geschreven als bruto vloeroppervlak. De maat is vastgelegd in NEN 2580 en wordt per bouwlaag gemeten langs de buitenomtrek van het gebouw. Bruto betekent hier: inclusief alles wat de constructie inneemt. Daarom is de BVO altijd het grootste getal dat u over een gebouw kunt tegenkomen, en daarom is zij ongeschikt om een woning mee te adverteren. Ziet u in een taxatie of bouwdossier een oppervlakte die fors boven de advertentie ligt, dan is dat vrijwel altijd de BVO. Wilt u het getal zelf narekenen in plaats van het over te nemen, dan staat de som per bouwlaag met een uitgewerkt voorbeeld in BVO berekenen: zo rekent u het bruto vloeroppervlak uit.
Wat betekent GBO?
GBO staat voor gebruiksoppervlakte, bij woningen voluit gebruiksoppervlakte wonen. In de praktijk worden GO en GBO door elkaar gebruikt en bedoelen ze hetzelfde: de binnenmaat op vloerniveau volgens NEN 2580. De BAG registreert deze maat per verblijfsobject, en het is ook de maat waarmee de WWS-punten en het energielabel rekenen. Komt u in een taxatierapport zowel GBO als BVO tegen, dan is de GBO de maat die over de bewoonbare ruimte gaat.
Verschil tussen BVO en VVO
BVO en VVO worden het vaakst verwisseld, omdat ze allebei bij commercieel vastgoed opduiken en allebei groter zijn dan de gebruiksoppervlakte. Het verschil is te herleiden tot een simpele vraag: betaalt de huurder ervoor of niet. De BVO is het hele gebouw inclusief de constructie en alle algemene ruimten. De VVO is wat daarvan overblijft nadat de gedeelde delen eraf zijn gehaald, en dat is de maat waarop de huurprijs wordt afgerekend.
Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Neem een kantoorpand van 1.000 vierkante meter BVO. Daarvan gaat ongeveer 60 vierkante meter op aan gevels en binnenwanden, 90 vierkante meter aan het trappenhuis, de lift en de technische ruimte, en 30 vierkante meter aan centraal sanitair. Er blijft dan 820 vierkante meter VVO over. Op een huurprijs van 200 euro per vierkante meter per jaar scheelt dat 36.000 euro per jaar, puur door de vraag welke maat in het contract staat. Vraag daarom bij commerciele huur altijd het meetcertificaat op en controleer welke van de twee maten is gebruikt.
Hoe telt een vide mee?
Een vide is een open ruimte in een verdiepingsvloer, waardoor u vanaf de onderliggende laag tot in de nok kijkt. Voor de gebruiksoppervlakte geldt een duidelijke drempel: een vide of trapgat groter dan vier vierkante meter telt niet mee als gebruiksoppervlakte, want er ligt geen vloer waarop iemand kan staan. Blijft de opening onder die vier vierkante meter, dan wordt hij niet afgetrokken en telt de vloerlaag door. Bij de bruto vloeroppervlakte werkt het anders, want daar wordt per bouwlaag de buitenomtrek aangehouden.
Dit is precies het punt waarop advertenties misgaan. Een woning met een royale vide oogt ruim, maar die hoogte levert geen vierkante meters gebruiksoppervlakte op. Staat de vide toch in het woonoppervlak, dan is de opgegeven maat te hoog. In het woonoppervlak van een woning controleren leest u stap voor stap hoe u dat naloopt, en het NEN 2580-meetrapport laat zien hoe een meetspecialist de aftrek van een vide verantwoordt.
Wanneer gebruikt u het verhuurbaar vloeroppervlak?
Het verhuurbaar vloeroppervlak is de maat waarop commerciële huur wordt afgerekend. Een huurprijs die is uitgedrukt in euro per vierkante meter per jaar slaat bij kantoren, winkels en bedrijfsruimte op de VVO en niet op de BVO. De norm rekent daarbij vanaf de binnenzijde van de gevel en trekt de verticale verkeersruimten, de technische ruimten en het sanitair dat voor het hele gebouw bedoeld is eraf. Wat overblijft is de ruimte die de huurder daadwerkelijk in gebruik neemt.
Huurt u een deel van een gebouw, dan komt daar meestal een opslag bij voor het aandeel in de gemeenschappelijke ruimten. In het contract staat dan een groter aantal vierkante meters dan u in uw eigen ruimte kunt afmeten, en dat verschil hoort onderbouwd te zijn. Vraag bij twijfel het meetcertificaat op: bij commercieel vastgoed is een meetrapport volgens NEN 2580 gebruikelijk en de verhuurder heeft het vrijwel altijd liggen. Bij woningen speelt de VVO geen rol, daar is de gebruiksoppervlakte leidend.
Waarom dit uitmaakt
Een woning adverteren met de BVO lijkt onschuldig maar is misleidend en juridisch riskant. Gebruik per situatie de juiste maat, gemeten volgens NEN 2580. Moet het getal bewijskracht hebben, bijvoorbeeld bij een verkoop, een huurgeschil of een financiering, dan is een eigen berekening niet genoeg en hebt u een NEN 2580-meting met meetrapport nodig.
Klopt de vierkante meter in de advertentie?
Bij woningen hoort in de advertentie de gebruiksoppervlakte wonen te staan. Makelaars zijn sinds 2010 verplicht om volgens NEN 2580 te meten, maar de praktijk laat verschillen zien. De oppervlakte uit de BAG is vaak gebaseerd op de bouwtekening of een oudere opgave en houdt geen rekening met een latere aanbouw, een samenvoeging of een dakkapel. Verschillen van drie tot vijf vierkante meter tussen de BAG, de advertentie en een verse meting zijn geen uitzondering. Wilt u weten wat er voor een adres geregistreerd staat, dan ziet u de oppervlakte per pand op de kaart en kunt u die naast de advertentie leggen.
De vierkante meter is bovendien de noemer onder bijna elke rekensom over een woning. Een prijs per vierkante meter, een rendementsberekening of een vergelijking met de buurt valt of staat met de juiste maat. Rekent u met de BVO waar de GO hoort, dan lijkt een woning goedkoper per vierkante meter dan hij werkelijk is. Voor de indeling en de verdeling van de ruimten geeft een plattegrond met maatvoering het volledige beeld naast het losse oppervlaktegetal.
Veelgemaakte fouten met oppervlaktematen
- De BVO uit een taxatie of bouwdossier overnemen als woonoppervlakte, waardoor de woning groter oogt dan hij is.
- Een zolder of berging met minder dan 1,5 meter stahoogte meetellen als gebruiksoppervlakte wonen.
- De BAG-oppervlakte klakkeloos vertrouwen na een verbouwing die nooit in de registratie is verwerkt.
- Bij bedrijfsruimte de GO en de VVO door elkaar halen, terwijl de huur juist op de VVO wordt afgerekend.
Veelgestelde vragen
Welke oppervlaktemaat staat er op Funda?
Bij woningen hoort dat de gebruiksoppervlakte wonen (GO) te zijn, gemeten volgens NEN 2580. Makelaars zijn sinds 2010 verplicht om zo te meten. De oppervlakte uit de BAG kan daarvan afwijken, omdat de BAG een eigen definitie hanteert en niet altijd recente verbouwingen bevat.
Waarom verschilt de BAG-oppervlakte van de meting van de makelaar?
De BAG registreert de gebruiksoppervlakte op basis van de bouwtekening of een eerdere opgave, terwijl een NEN 2580-meting de actuele binnenmaat op vloerniveau vaststelt. Aanbouwen, samenvoegingen, dakkapellen en ruimten met te weinig stahoogte zorgen vaak voor verschillen van enkele vierkante meters.
Mag een woning met de bruto vloeroppervlakte worden geadverteerd?
Nee. Voor woningen is de gebruiksoppervlakte de norm. Adverteren met de grotere BVO wekt een verkeerde indruk van de woninggrootte en kan als misleiding worden aangemerkt.
Wat is het verschil tussen BVO en GO?
De BVO is de buitenmaat per bouwlaag, inclusief gevels, binnenwanden, schachten en trapgaten. De GO is de binnenmaat op vloerniveau, waarbij de constructie juist niet meetelt. De BVO is daardoor altijd groter dan de GO van hetzelfde gebouw. Voor woningen gebruikt u de GO, voor bouwaanvragen en utiliteitsbouw de BVO.
Waar staat de afkorting BVO voor?
BVO staat voor bruto vloeroppervlakte. De maat is gedefinieerd in NEN 2580 en wordt per bouwlaag gemeten langs de buitenomtrek van het gebouw. In de bouw en de utiliteit is de BVO de gangbare maat, bij woningen niet.
Telt een vide mee in het woonoppervlak?
Nee, niet als de vide groter is dan vier vierkante meter. Zo'n opening in de vloer telt niet mee als gebruiksoppervlakte, omdat er geen vloer ligt. Is de vide kleiner dan vier vierkante meter, dan wordt hij niet afgetrokken.
Wat is het verschil tussen BVO en VVO?
De BVO is het hele gebouw per bouwlaag, gemeten langs de buitenomtrek en inclusief constructie en algemene ruimten. De VVO is wat daarvan overblijft nadat de gevels, de binnenwanden, het trappenhuis, de lift, de technische ruimten en het centrale sanitair eraf zijn gehaald. De VVO is de maat waarop commerciële huur wordt afgerekend en ligt in de praktijk vaak 15 tot 20 procent onder de BVO.
Wat betekent GBO?
GBO staat voor gebruiksoppervlakte, bij woningen voluit gebruiksoppervlakte wonen. GO en GBO worden door elkaar gebruikt en betekenen hetzelfde: de binnenmaat op vloerniveau volgens NEN 2580. Het is de maat die de BAG registreert en waarmee de WWS-punten en het energielabel rekenen.