ObjectWaarom de BAG-oppervlakte niet genoeg is voor Funda
Elke woning in Nederland heeft een geregistreerde gebruiksoppervlakte in de BAG. Handig als eerste indicatie. Maar wie verkoopt, verhuurt of financiert, heeft méér nodig.
- De BAG-oppervlakte komt van de gemeente en wijkt regelmatig af van de werkelijkheid.
- Bij verkoop via een aangesloten makelaar is meten volgens de meetinstructie verplicht.
- Een meetverschil van enkele vierkante meters kan huurregime en verkoopprijs raken.
Waar de BAG-oppervlakte vandaan komt
De Basisregistratie Adressen en Gebouwen wordt gevuld door gemeenten, vaak op basis van bouwtekeningen, soms decennia oud. Verbouwingen, uitbouwen, zolderkamers en kelders zijn lang niet altijd correct verwerkt. Afwijkingen van vijf tot tien procent ten opzichte van de werkelijke gebruiksoppervlakte zijn geen uitzondering.
De meetnorm die wél telt: NEN 2580
Bij verkoop via een NVM-, VBO- of Vastgoedpro-makelaar is meten volgens de officiële meetinstructie op basis van NEN 2580 verplicht. De norm bepaalt exact wat meetelt als gebruiksoppervlakte wonen, overige inpandige ruimte, gebouwgebonden buitenruimte en externe bergruimte.
Het risico van verkeerde vierkante meters
Er zijn rechtszaken gevoerd (en gewonnen) door kopers van wie de woning kleiner bleek dan geadverteerd. Bij een vierkantemeterprijs van enkele duizenden euro's loopt de schadeclaim snel op. Banken en taxateurs leunen bovendien op de gevalideerde meting voor de waardebepaling.
En bij verhuur?
In de WWS-puntentelling is de oppervlakte de grootste factor: circa één punt per vierkante meter. Een meetverschil van 8 m² kan het verschil zijn tussen gereguleerde huur en vrije sector. Exact meten is dus geen formaliteit, maar rendementsbepalend.
Slim starten met officiële data
Objectcheck toont per adres direct de geregistreerde BAG-oppervlakte, perfect om te screenen en kansen te signaleren. Staat er een transactie gepland, dan is een NEN 2580-meetrapport de volgende stap; de compleetheidscheck in elk rapport herinnert u eraan.
Hoe ontstaan die verschillen eigenlijk?
De BAG wordt gevuld vanaf bouwtekeningen, soms van decennia geleden. Uitbouwen, dakkapellen en verbouwde zolders zijn niet altijd verwerkt. Daarnaast meet de BAG soms ruimten mee die volgens de meetinstructie niet als woonoppervlakte tellen, zoals een ruimte met beperkte stahoogte. Twee bronnen, twee definities, dus verschillen.
Wat kost een meting en wat levert het op?
Een NEN 2580-meting voor een woning is in de markt doorgaans een bescheiden bedrag vergeleken met de vierkantemeterprijs. Bij verkoop voorkomt het claims en discussie; bij verhuur onderbouwt het de grootste factor in de puntentelling. Een meting verdient zichzelf vrijwel altijd terug.
Veelgestelde vragen
Is de BAG-oppervlakte fout?
Niet per definitie, maar hij is niet gemeten volgens de meetinstructie en kan verouderd zijn. Voor transacties is de gemeten gebruiksoppervlakte de norm.
Moet ik verplicht laten meten bij verkoop?
Verkoopt u via een NVM-, VBO- of Vastgoedpro-makelaar, dan is meten volgens de meetinstructie verplicht. Particulier verkopen zonder meting mag, maar is riskant.
Hoe zie ik snel of er een afwijking is?
Vergelijk de BAG-oppervlakte op Objectcheck met de oppervlakte in de verkoop- of verhuuradvertentie. Wijkt het af, dan is een meting de logische volgende stap.