De meetinstructie: waarom makelaars verplicht meten
Een woning die kleiner blijkt dan geadverteerd, is geen detail meer maar een juridisch risico. Na een reeks rechtszaken hanteren de grote brancheorganisaties een verplichte meetinstructie op basis van NEN 2580. Wie een woning koopt of verkoopt, krijgt daar direct mee te maken. In dit artikel leg ik uit waar de plicht vandaan komt, wat ze betekent voor beide partijen en waarom een exacte meting zichzelf vrijwel altijd terugverdient.
Waar de plicht vandaan komt
De aanleiding was een reeks rechtszaken waarin kopers schadevergoeding kregen omdat de woning kleiner bleek dan in de advertentie stond. De rechter oordeelde dat een koper mag afgaan op de opgegeven oppervlakte, en dat een makelaar die te ruim inschat aansprakelijk is voor het verschil. Om dat risico te beheersen hebben NVM, VBO en Vastgoedpro de meetinstructie verplicht gesteld voor hun leden. Die instructie schrijft precies voor hoe de gebruiksoppervlakte wonen wordt gemeten en gerapporteerd, zodat verschillende meters bij dezelfde woning op hetzelfde getal uitkomen.
Waarom de BAG-oppervlakte niet volstaat
Veel mensen denken dat de oppervlakte uit de BAG voldoende is, maar dat register kent een eigen definitie en een eigen actualiteit. De BAG-oppervlakte kan afwijken van de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580, onder meer door de manier waarop schuine daken, vides en niet-verblijfsruimtes worden behandeld. Bovendien loopt de registratie soms achter op verbouwingen. Een meting volgens de instructie corrigeert dat en levert een getal op dat de norm volgt. Het verschil tussen de begrippen leg ik uit in GO, BVO en VVO, en hoe u de bruto vloeroppervlakte zelf uitrekent in BVO berekenen.
Wat het betekent bij verkoop
Voor de verkopende makelaar is de instructie dwingend: de woning wordt volgens de norm gemeten en die uitkomst gaat in de advertentie. Een eigen schatting of het klakkeloos overnemen van de BAG-oppervlakte volstaat niet en verlegt het aansprakelijkheidsrisico naar de makelaar. Voor de verkoper is dat geen last maar een bescherming: een meetrapport in het dossier maakt de opgegeven oppervlakte controleerbaar en haalt het belangrijkste discussiepunt uit de onderhandeling. Wie zelf verkoopt zonder makelaar, doet er verstandig aan hetzelfde te doen, want de aansprakelijkheid voor een onjuiste oppervlakte blijft bestaan.
Wat het betekent voor kopers
Als koper vraagt u naar het meetrapport. Ligt dat er, dan weet u dat de oppervlakte volgens de norm is bepaald. Ontbreekt het, of wijkt de gemeten oppervlakte af van de advertentie, dan is dat een concreet onderhandelingspunt en in het uiterste geval een grond voor schadevergoeding. U kunt de opgegeven maat ook zelf globaal toetsen; hoe u dat doet, staat in woonoppervlakte controleren. Een woning die op papier ruimer lijkt dan hij is, betaalt u anders per vierkante meter te veel.
Een klein bedrag, een groot verschil
Reken het effect eens door. Bij een vierkantemeterprijs die in veel steden tussen de vijf- en tienduizend euro ligt, vertegenwoordigt elke vierkante meter een aanzienlijk bedrag. Een meting kost een fractie daarvan en betaalt zich vrijwel altijd terug, in zekerheid voor de verkoper of in onderhandelingsruimte voor de koper. Voor de verhuurmarkt geldt bovendien dat de oppervlakte rechtstreeks doorwerkt in de puntentelling: een paar vierkante meter meer of minder kan het aantal punten en daarmee de maximale huur verschuiven. Exact meten is dus geen formaliteit maar een investering die zich in geld laat uitdrukken.
Veelgestelde vragen
Is de meetinstructie wettelijk verplicht?
De meetinstructie is verplicht gesteld door de brancheorganisaties NVM, VBO en Vastgoedpro voor hun leden, op basis van de norm NEN 2580. Voor aangesloten makelaars is meten volgens de instructie daarmee bindend.
Wat meet de instructie precies?
De gebruiksoppervlakte wonen volgens NEN 2580. De instructie legt vast hoe je met schuine daken, vides, dikke muren en niet-verblijfsruimtes omgaat, zodat verschillende meters bij dezelfde woning op hetzelfde getal uitkomen.
Kan ik als koper schadevergoeding eisen bij een te kleine woning?
Dat kan, en er zijn rechtszaken waarin kopers die vergoeding kregen. Vraag daarom altijd het meetrapport op en vergelijk de gemeten oppervlakte met de advertentie voordat u tekent.
Waarom klopt de advertentie soms niet met de BAG?
De BAG kent een eigen oppervlaktedefinitie en kan achterlopen op verbouwingen. Een meting volgens NEN 2580 volgt een andere, striktere methode en levert daarom soms een ander getal op dan het register.