Woonoppervlakte controleren: klopt de m2 in de advertentie?
De vierkante meters in een advertentie bepalen mee wat een woning waard is, toch klopt het opgegeven aantal lang niet altijd. Met een paar simpele controles zie je zelf of de woonoppervlakte realistisch is en welke maat er eigenlijk wordt genoemd.
Waarom de opgegeven m2 er echt toe doet
Bij zowel koop als verhuur is de oppervlakte een van de eerste getallen waarop mensen een woning beoordelen. De vraagprijs per vierkante meter, de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel en zelfs de onderhandelingsruimte hangen er direct mee samen. Een woning die op papier 85 m² is maar in werkelijkheid 78 m² meet, is per saldo duurder dan hij lijkt. Toch worden oppervlaktes nog vaak overgenomen uit oude documenten, ingeschat of net iets te gunstig afgerond. Zelf even controleren voordat je een bod doet of een huurcontract tekent, kan dus letterlijk duizenden euro's schelen.
BVO, GO en VVO: welke maat lees je?
- GO (gebruiksoppervlakte): de officiele woonoppervlakte volgens NEN 2580, gemeten binnen de muren en zonder ruimtes lager dan 1,5 meter. Dit is de maat die makelaars horen te gebruiken.
- BVO (bruto vloeroppervlakte): gemeten tot de buitenkant van de muren, dus altijd groter dan de GO. Handig voor bouw en taxatie, maar geen woonoppervlakte.
- VVO (verhuurbaar vloeroppervlakte): vooral bij kantoren en bedrijfsruimte, waarbij gedeelde ruimtes deels meetellen.
- Zie voor de volledige uitleg met rekenvoorbeelden ons artikel GO, BVO en VVO uitgelegd.
Zo controleer je de woonoppervlakte zelf
- Bekijk de plattegrond in de advertentie: staan er maten per kamer bij, tel die dan globaal op. Ontbreekt een plattegrond, dan is dat op zich al een signaal (lees waarom in Waarom plattegronden bezichtigingen opleveren).
- Vergelijk met de BAG: via de Objectcheck kaart zie je per adres de geregistreerde gebruiksoppervlakte uit het Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Wijkt de advertentie daar sterk van af, vraag dan door.
- Meet zelf globaal na tijdens de bezichtiging: lengte maal breedte per ruimte, schuine daken en ruimtes onder 1,5 meter tellen niet mee voor de GO.
- Let op wat er wel en niet meetelt: een berging, garage of gemeenschappelijke hal hoort niet bij de woonoppervlakte, maar wordt soms toch meegeteld om het getal groter te maken.
Waar afwijkingen vandaan komen
- Oude gegevens: de oppervlakte komt uit een verouderd taxatierapport of uit de tijd voordat NEN 2580 verplicht werd.
- Verwarring tussen maten: per ongeluk de BVO opgegeven in plaats van de GO, waardoor de woning al snel enkele vierkante meters groter lijkt.
- Meegetelde ruimtes: zolders met een lage nok, aanbouwen of bergingen die niet als woonoppervlakte mogen meetellen.
- Afronding en optimisme: naar boven afgerond of net iets ruimer ingeschat om de vraagprijs per m² gunstiger te laten ogen.
Het risico van een verkeerde oppervlakte
Een te ruim opgegeven oppervlakte werkt door in bijna elke berekening. Bij verhuur bepaalt de gebruiksoppervlakte een flink deel van de punten in het woningwaarderingsstelsel, dus een verkeerde maat kan een te hoge huurprijs opleveren die later niet houdbaar is. Bij aankoop reken je met een verkeerde noemer als je het rendement of de prijs per vierkante meter uitrekent. En als achteraf blijkt dat de woning kleiner is dan verkocht, kan dat leiden tot een geschil of zelfs aansprakelijkheid van de verkopende partij. Reden genoeg om bij twijfel geen genoegen te nemen met een geschat getal.
Wanneer is een officiele NEN 2580-meting nodig?
Een eigen controle geeft je een goed gevoel voor de orde van grootte, maar geen juridisch bewijs. Voor een taxatie, een verkoopbrochure, een huurprijscheck of een geschil over de oppervlakte is een officieel meetrapport het enige dat telt. Een gecertificeerd meetspecialist meet de woning volgens NEN 2580 op en legt de gebruiksoppervlakte, de bouwlagen en de gebonden ruimtes vast in een erkend rapport. Twijfel je serieus over de opgegeven m², of wil je met zekerheid adverteren of verhuren, dan is dat de logische volgende stap. De gratis controles op deze pagina zetten je op het juiste spoor, de officiele meting maakt het hard.
Veelgestelde vragen
Welke oppervlakte hoort een makelaar te gebruiken?
De gebruiksoppervlakte (GO) volgens de meetinstructie op basis van NEN 2580. Dit is de woonoppervlakte binnen de muren, exclusief ruimtes lager dan 1,5 meter en exclusief bergingen of gemeenschappelijke ruimtes.
Waarom staat er in de advertentie een andere oppervlakte dan in de BAG?
De BAG registreert de gebruiksoppervlakte van het hele verblijfsobject en wordt niet altijd na een verbouwing bijgewerkt. Een kleine afwijking is normaal, een groot verschil is reden om door te vragen of een officiele meting te laten doen.
Kan ik de woonoppervlakte zelf rechtsgeldig vaststellen?
Nee. Je eigen controle geeft een goede indicatie, maar alleen een gecertificeerde NEN 2580-meting levert een erkend meetrapport op dat je bij een taxatie, verkoop of geschil kunt gebruiken.