WOZ-waarde te hoog? Zo maakt u kansrijk bezwaar
De WOZ-beschikking valt begin van het jaar op de mat. Een te hoge waarde betekent meer OZB, meer inkomstenbelasting via het eigenwoningforfait en voor verhuurders soms een vertekend puntenbeeld.
- Bezwaar heeft zin als de gemeente met verkeerde kenmerken of niet-vergelijkbare panden rekent.
- Bezwaar maken is gratis en kan zelf, binnen zes weken na de beschikking.
- Controleer eerst de geregistreerde kenmerken en de WOZ-historie voordat u bezwaar indient.
Wanneer heeft bezwaar zin?
Als de gemeente met verkeerde kenmerken rekent (oppervlakte, bouwjaar, staat) of vergelijkt met woningen die niet vergelijkbaar zijn. Een verschil van enkele procenten is al de moeite; de aanslagen tellen jaarlijks op.
De onderbouwing
- Het taxatieverslag van de gemeente: gratis op te vragen, hierin staan de vergelijkingspanden.
- De werkelijke kenmerken van uw woning, met de BAG-oppervlakte als startpunt.
- Verkoopprijzen van echt vergelijkbare woningen rond de peildatum.
- Waardedrukkende factoren: achterstallig onderhoud, ligging, erfpacht.
De procedure
Bezwaar maken kan binnen zes weken na de beschikking, gratis en zonder tussenpersoon. De gemeente moet voor het einde van het jaar beslissen. Let op: de WOZ kan voor verhuurders in het WWS ook juist gunstig zijn; reken eerst door wat een lagere waarde betekent.
Eerst de feiten
Controleer de geregistreerde kenmerken van uw woning voordat u bezwaar maakt. Kloppen oppervlakte en bouwjaar niet, dan is dat uw sterkste argument.
Reken tegen de juiste peildatum
De WOZ-waarde geldt altijd voor een peildatum die precies een jaar voor het belastingjaar ligt. De beschikking die u begin 2026 ontvangt, gaat over de waarde op 1 januari 2025. Wie bezwaar maakt met verkoopcijfers van dit moment, vergelijkt met het verkeerde jaar en krijgt nul op het rekest. Zoek daarom naar verkopen van echt vergelijkbare woningen rond die peildatum en niet naar de actuele marktprijs. Het taxatieverslag van de gemeente vermeldt zelf ook welke vergelijkingspanden en welke datum zijn gebruikt.
Zelf doen of een no-cure-no-pay-bureau?
Bureaus die bezwaar op basis van no cure no pay aanbieden, verdienen aan de wettelijke proceskostenvergoeding die de gemeente bij een gegrond bezwaar moet betalen. Voor u lijkt het gratis, maar het kost de gemeenschap geld en het bureau heeft belang bij een procedure, ook als de winst voor u klein is. Een bezwaar op basis van een verkeerd kenmerk, zoals een te grote oppervlakte, onderbouwt u met het taxatieverslag en de BAG-gegevens meestal prima zelf. Houd de regie en de eventuele vergoeding zelf in de hand.
Veelgestelde vragen
Kost bezwaar maken tegen de WOZ geld?
Nee. U kunt binnen zes weken na de dagtekening van de beschikking gratis en zonder tussenpersoon bezwaar maken bij uw gemeente of het belastingsamenwerkingsverband. De gemeente moet in beginsel voor het einde van het kalenderjaar beslissen.
Kan mijn WOZ-waarde na een bezwaar juist omhoog gaan?
Nee. De gemeente mag de WOZ-waarde niet verhogen naar aanleiding van uw eigen bezwaar. In het slechtste geval blijft de waarde gelijk; u loopt dus geen risico dat bezwaar maken u meer belasting kost.
Waar vind ik de kenmerken waarmee de gemeente rekent?
In het taxatieverslag, dat u gratis bij uw gemeente opvraagt. Leg de daarin genoemde oppervlakte en bouwjaar naast de BAG-gegevens op Objectcheck; een afwijking is vaak het sterkste argument voor uw bezwaar.