Referentieadressen kiezen voor een betere waardebepaling
Elke waardebepaling komt neer op dezelfde vraag: wat betaalde iemand voor een vergelijkbaar pand in de buurt? Het antwoord staat of valt met uw keuze van referenties. Hieronder staat waarop ik selecteer, waar de prijzen vandaan komen, welke verschillen ik corrigeer en wanneer ik een referentie laat vallen.
- Een bruikbare referentie lijkt op vier punten op uw object: ligging, woningtype, oppervlakte en bouwperiode.
- Gebruik transacties en geen vraagprijzen, en vergelijk op dezelfde oppervlaktemaat.
- Bij verhuur is de referentie niet een prijs maar het puntentotaal uit het woningwaarderingsstelsel.
Wat een referentieadres bruikbaar maakt
Een goede referentie lijkt op vier punten op uw object: ligging, woningtype, oppervlakte en bouwperiode. Blijf bij voorkeur binnen dezelfde buurt of straat, houd het woningtype gelijk (een tussenwoning vergelijkt u niet met een hoekwoning), zoek een gebruiksoppervlakte die niet meer dan ongeveer tien tot vijftien procent afwijkt, en houd het bouwjaar binnen een vergelijkbare periode.
Gebruik transacties, niet vraagprijzen
Een vraagprijs is een wens, een transactieprijs is een feit. Zoek dus panden die daadwerkelijk zijn overgedragen en let op de datum: in een bewegende markt verliest een transactie van meer dan een jaar geleden snel aan zeggingskracht.
Waar de transactieprijzen vandaan komen
Transactieprijzen staan niet in een open bron. Het Kadaster registreert elke eigendomsoverdracht en levert die koopsominformatie per adres tegen betaling; de kadastrale gegevens zelf zijn wel gratis in te zien. Wat u zonder kosten per adres ook ziet, is de WOZ-waarde, en die heeft een eigenschap die bij selecteren goed uitkomt: binnen een gemeente zijn alle waarden naar dezelfde peildatum bepaald, 1 januari van het voorafgaande jaar. Gebruik de WOZ dus om te schiften en niet als het antwoord; waarom vraagprijs, taxatie en WOZ-waarde iets anders meten, staat in taxatie, WOZ-waarde en vraagprijs.
Corrigeer de verschillen die overblijven
Perfect vergelijkbare panden bestaan zelden, dus corrigeert u het restant. Meer oppervlakte rechtvaardigt een hogere prijs, maar niet evenredig: de vierkantemeterprijs daalt naarmate een woning groter wordt. Een buitenruimte, een parkeerplaats of een recent verbouwde keuken verklaren een deel van het verschil. Ook de energetische staat telt mee: een woning met label A vraagt geen investering, een woning met label F wel, en die verwachte kosten komen in de onderhandeling terug. Neem het label van uw referenties dus mee en corrigeer als het afwijkt; van label E naar B schetst wat zo'n stap vraagt.
Let op de juridische status van de grond
Erfpacht is de correctie die het vaakst wordt vergeten. Een woning op eigen grond en een vergelijkbare woning op erfpacht met een lopende canon zijn financieel niet hetzelfde object, en of de canon is afgekocht maakt daarbinnen opnieuw verschil. Vergelijk pas nadat u de grondsituatie van beide panden kent; in erfpacht uitgelegd staat welke varianten er zijn. Bij appartementen horen de gezondheid van de VvE en de hoogte van het reservefonds in de vergelijking thuis.
Vergelijk op dezelfde oppervlaktemaat
Een veelgemaakte fout zit in de meters zelf. De ene bron noemt gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580, de andere het bruto vloeroppervlak of een BAG-oppervlakte die daar weer van afwijkt. Rekent u die door elkaar, dan ontstaat een prijs per vierkante meter die nergens op slaat. Controleer per referentie welke maat wordt genoemd; GO, BVO en VVO zet de begrippen naast elkaar en woonoppervlakte controleren laat zien hoe u een opgegeven maat toetst.
Wanneer ik een referentie laat vallen
- Te ver gezocht: een pand uit een aangrenzende wijk met een ander prijsniveau maakt de uitkomst onbruikbaar.
- Te weinig referenties: met een enkel pand meet u toeval. Drie tot vijf transacties geven een stabieler beeld.
- Niet tegen marktcondities verkocht, zoals een familietransactie of een executieverkoop.
- Vlak voor verkoop volledig gerenoveerd, zonder dat die verbouwing is gecorrigeerd.
- Een oppervlakte die meer dan ongeveer vijftien procent afwijkt, of een onbekende grondsituatie.
Bij verhuur zijn punten de referentie, geen prijzen
Voor een huurprijs werkt deze methode niet. Het plafond volgt daar niet uit wat de buren vragen maar uit het woningwaarderingsstelsel: twee identiek ogende woningen in dezelfde straat kunnen een ander maximum hebben doordat de oppervlakte, het energielabel of de WOZ-waarde verschilt. De huur die een straatgenoot vraagt, zegt dus niets over wat u mag vragen. Reken bij verhuur de punten door: de telling staat in WWS-puntentelling en het prijsbesluit in huurprijs bepalen.
Leg de lijst vast zodat de uitkomst navolgbaar is
Werk van breed naar smal: begin bij de straat en de buurt, filter op woningtype en bouwperiode, houd de oppervlakte binnen uw bandbreedte en bewaar de drie tot vijf transacties die overblijven. Zet die in een tabel met per adres het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en welke maat dat is, het energielabel, de transactiedatum, de prijs, de correcties en de gecorrigeerde prijs per vierkante meter. Bouwjaar, oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel en kadastrale gegevens haalt u gratis per adres op via de objectkaart van Objectcheck. Speelt het energielabel een rol in het verschil, dan rekent Label en Lens het labelverschil met u door in een verduurzamingsadvies.
Veelgestelde vragen
Hoeveel referentieadressen heb ik nodig?
Drie tot vijf vergelijkbare transacties geven een stabiel beeld. Met een enkele referentie meet u vooral toeval.
Mag ik vraagprijzen gebruiken als referentie?
Liever niet. Een vraagprijs is een onderhandelingspositie van de verkoper, geen gerealiseerde waarde. Gebruik daadwerkelijke transacties en houd rekening met hoe lang geleden die plaatsvonden.
Waar vind ik de transactieprijs van een adres?
Het Kadaster registreert elke eigendomsoverdracht en levert die koopsominformatie per adres tegen betaling. Gratis per adres beschikbaar zijn onder meer het bouwjaar, de geregistreerde oppervlakte, de WOZ-waarde en het energielabel.
Hoe corrigeer ik voor een verschil in oppervlakte?
Reken niet lineair door. De prijs per vierkante meter daalt naarmate een woning groter wordt, dus een woning die twintig procent groter is, is zelden twintig procent duurder.
Kan ik referentieadressen gebruiken om een huurprijs te bepalen?
Nee. Bij verhuur volgt het maximum uit het woningwaarderingsstelsel en niet uit wat vergelijkbare woningen opbrengen. Reken de punten van de woning zelf door en gebruik die uitkomst als plafond.