Taxatie, WOZ-waarde en vraagprijs: welke waarde telt
Van dezelfde woning circuleren al snel drie bedragen: de WOZ-waarde op de gemeentelijke beschikking, de taxatiewaarde in het rapport en de vraagprijs op de website van de makelaar. Ze meten geen van drieen hetzelfde, en dat verklaart waarom ze zelden gelijk zijn. Hieronder leg ik uit wat elk bedrag precies meet, waar de verschillen vandaan komen en welk getal u voor welke beslissing gebruikt.
- De WOZ-waarde is een modelmatige waardering voor belastingen, met een peildatum van ruim een jaar terug.
- De taxatiewaarde is het onderbouwde oordeel van een taxateur over de marktwaarde op een concrete datum.
- De vraagprijs is geen waarde maar een onderhandelingspositie van de verkoper.
- Voor belasting en huurpunten telt de WOZ, voor financiering de taxatie, voor uw bod de transacties.
Drie waardes, drie doelen
De WOZ-waarde is een waardering door de gemeente en dient als grondslag voor belastingen. De taxatiewaarde is een oordeel van een taxateur over de marktwaarde op een bepaalde datum, meestal opgesteld voor een financier. De vraagprijs is geen waardering maar een startpunt voor onderhandeling: de verkoper bepaalt hem zelf, en juridisch geldt hij als een uitnodiging om een bod te doen, niet als een aanbod dat u zomaar kunt accepteren. Wie deze drie door elkaar haalt, vergelijkt appels met peren.
WOZ-waarde: een peildatum die achterloopt
De gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks vast naar de waarde op de peildatum, en die ligt op 1 januari van het voorafgaande jaar. De beschikking die in het voorjaar op de mat valt, beschrijft dus een markt van ruim een jaar geleden. In een stijgende markt oogt de WOZ-waarde daardoor structureel laag, in een dalende markt juist hoog. Dat is geen fout in de waardering, maar een gevolg van het systeem. Wilt u zien hoe de waarde zich over de jaren beweegt, dan leest u in WOZ-waarde per jaar terugkijken hoe u de historie opvraagt.
De WOZ rekent met een woning die niemand bewoont
De WOZ-waarde kent twee aannames die in de praktijk vaak over het hoofd worden gezien. De gemeente waardeert de woning alsof zij in volle eigendom wordt overgedragen en alsof zij vrij van huur en gebruik is. Een verhuurde woning krijgt dus dezelfde WOZ-waarde als haar lege buurwoning, ook al zou zij op de markt in verhuurde staat minder opbrengen. Daarnaast is de waardering modelmatig: de gemeente vergelijkt groepen woningen op basis van geregistreerde kenmerken zoals oppervlakte, bouwjaar en woningtype, zonder binnen te komen. Die kenmerken staan in het taxatieverslag dat u bij uw beschikking kunt inzien, en dat verslag is de plek waar u een afwijking als eerste opzoekt.
Waar de WOZ-waarde wel zwaar telt
Voor belastingen is de WOZ-waarde leidend: de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait, de watersysteemheffing en de erfbelasting rekenen ermee. Voor verhuurders is er sinds de invoering van het woningwaarderingsstelsel voor het middensegment een tweede reden om hem te kennen, want de WOZ-waarde bepaalt mede het aantal huurpunten en kent een begrenzing. Hoe dat uitpakt staat in de WOZ-cap in de huurpunten. Vindt u de vastgestelde waarde te hoog, dan kunt u binnen zes weken na dagtekening bezwaar maken; bezwaar maken tegen de WOZ-waarde beschrijft die route.
Taxatie: marktwaarde op een moment
Een taxateur beoordeelt de woning ter plaatse, weegt de staat, de ligging en de voorzieningen, en onderbouwt de marktwaarde met recente verkopen van vergelijkbare panden. Voor een hypotheek vragen geldverstrekkers doorgaans een gevalideerd rapport, dat door een validatie-instituut is getoetst voordat de bank het accepteert. Een taxatie is dus geen mening op afstand maar een onderbouwd oordeel op een concrete datum, en verliest naarmate de markt beweegt aan actualiteit.
Zo komt een taxateur tot zijn getal
- Opname: de taxateur loopt door de woning, meet of controleert de gebruiksoppervlakte en legt de staat van onderhoud, de afwerking en de installaties vast.
- Referenties: hij zoekt recent verkochte, vergelijkbare woningen in de omgeving en corrigeert voor verschillen in oppervlakte, ligging, staat en bouwjaar. Hoe die keuze werkt staat in referentieadressen kiezen.
- Juridische en energetische kenmerken: erfpacht, een VvE met achterstallig onderhoud en het geregistreerde energielabel staan in het rapport en wegen mee in de vergelijking.
- Validatie: bij een gevalideerd rapport controleert een validatie-instituut of de onderbouwing en de referenties kloppen voordat de bank het accepteert.
Vraagprijs: een positie, geen waarde
De vraagprijs zegt vooral iets over de strategie van de verkoper. Hij kan bewust laag staan om een biedstrijd uit te lokken, of juist hoog om ruimte te houden. Wat de woning werkelijk opbracht, blijkt pas uit de transactieprijs, en die ligt in een krappe markt regelmatig boven en in een ruime markt onder de vraagprijs. Baseer uw rekenwerk daarom nooit op de vraagprijs alleen. Zeker bij een beleggingsobject vertekent dat het hele plaatje; hoe u van prijs naar opbrengst rekent, staat in bruto en netto rendement berekenen.
Overbieden: wat de bank wel en niet financiert
De hypotheek is gemaximeerd op de marktwaarde uit het taxatierapport, niet op wat u hebt geboden. Biedt u boven de taxatiewaarde, dan brengt u het verschil zelf in. Daarom is de volgorde van belang: eerst een realistisch beeld van de marktwaarde, dan het bod. Wie pas na het winnen van de biedstrijd laat taxeren, ontdekt het gat op het moment dat het niet meer te repareren is, zeker als het bod zonder voorbehoud van financiering is gedaan.
De vierde waarde: verhuurde staat
Voor beleggers is er nog een bedrag dat geen van de drie andere meet: de waarde in verhuurde staat. Een woning met een zittende huurder kan niet vrij worden opgeleverd en brengt daardoor op de markt minder op dan dezelfde woning leeg. De WOZ negeert dat door haar aanname van vrije oplevering, en een taxateur benoemt expliciet welke staat hij waardeert. Controleer bij een taxatie van een beleggingspand dus of het rapport de verhuurde of de lege staat beschrijft, want het verschil is precies de ruimte waar uitponden op draait.
Welke waarde gebruikt u waarvoor
Voor uw belastingaanslag en uw huurpuntentelling gebruikt u de WOZ-waarde, en niets anders. Voor financiering en voor een onderbouwd oordeel over de marktwaarde gebruikt u de taxatie. Voor het bepalen van uw bod gebruikt u vergelijkbare transacties, met de vraagprijs hooguit als richting. Loopt de WOZ-waarde ver uit de pas met wat u zelf ziet, controleer dan eerst de onderliggende objectgegevens: klopt de geregistreerde oppervlakte, het bouwjaar en het woningtype wel?
Controleer eerst de gegevens onder de waarde
Elke waardering rust op objectkenmerken, en die zijn opvraagbaar. WOZ-waarde, gebruiksoppervlakte, bouwjaar, energielabel en de kadastrale gegevens van een adres haalt u gratis op via de objectkaart van Objectcheck, zodat u ziet waar een waardering op gebaseerd is voordat u hem overneemt. Speelt het energielabel een rol in de waarde of de huurprijs, dan zet Label en Lens de route naar een beter label in een verduurzamingsadvies.
Veelgestelde vragen
Waarom is de WOZ-waarde lager dan de vraagprijs?
De WOZ-waarde geldt naar de peildatum van 1 januari van het voorafgaande jaar en loopt dus ruim een jaar achter op de markt. In een stijgende markt ligt hij daardoor vrijwel altijd onder de actuele vraag- en verkoopprijzen.
Kan ik de WOZ-waarde gebruiken als taxatie?
Nee. Geldverstrekkers vragen voor een hypotheek doorgaans een gevalideerd taxatierapport. De WOZ-waarde is een modelmatige waardering voor belastingdoeleinden en houdt minder rekening met de individuele staat van de woning.
Is de vraagprijs een bod dat ik kan accepteren?
Nee. De vraagprijs geldt als een uitnodiging om te onderhandelen. Ook als u exact de vraagprijs biedt, is de verkoper niet verplicht te verkopen.
Wat gebeurt er als mijn bod hoger is dan de taxatiewaarde?
De hypotheek is gemaximeerd op de marktwaarde uit het taxatierapport. Het deel van uw bod dat daarboven ligt, moet u uit eigen middelen betalen. Laat daarom eerst de marktwaarde onderbouwen en bied daarna.
Houdt de WOZ-waarde rekening met een zittende huurder?
Nee. De gemeente waardeert alsof de woning vrij van huur en gebruik is. Een verhuurde woning krijgt dus dezelfde WOZ-waarde als een lege woning, terwijl zij in verhuurde staat op de markt meestal minder opbrengt.