Taxatie, WOZ-waarde en vraagprijs: welke waarde telt
Van dezelfde woning circuleren al snel drie bedragen: de WOZ-waarde op de gemeentelijke beschikking, de taxatiewaarde in het rapport en de vraagprijs op de website van de makelaar. Ze meten geen van drieen hetzelfde, en dat verklaart waarom ze zelden gelijk zijn.
Drie waardes, drie doelen
De WOZ-waarde is een waardering door de gemeente en dient als grondslag voor belastingen. De taxatiewaarde is een oordeel van een taxateur over de marktwaarde op een bepaalde datum, meestal opgesteld voor een financier. De vraagprijs is geen waardering maar een startpunt voor onderhandeling: de verkoper bepaalt hem zelf, en juridisch geldt hij als een uitnodiging om een bod te doen, niet als een aanbod dat u zomaar kunt accepteren. Wie deze drie door elkaar haalt, vergelijkt appels met peren.
WOZ-waarde: een peildatum die achterloopt
De gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks vast naar de waarde op de peildatum, en die ligt op 1 januari van het voorafgaande jaar. De beschikking die in het voorjaar op de mat valt, beschrijft dus een markt van ruim een jaar geleden. In een stijgende markt oogt de WOZ-waarde daardoor structureel laag, in een dalende markt juist hoog. Dat is geen fout in de waardering, maar een gevolg van het systeem. Wilt u zien hoe de waarde zich over de jaren beweegt, dan leest u in WOZ-waarde per jaar terugkijken hoe u de historie opvraagt.
Waar de WOZ-waarde wel zwaar telt
Voor belastingen is de WOZ-waarde leidend: de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait, de watersysteemheffing en de erfbelasting rekenen ermee. Voor verhuurders is er sinds de invoering van het woningwaarderingsstelsel voor het middensegment een tweede reden om hem te kennen, want de WOZ-waarde bepaalt mede het aantal huurpunten en kent een begrenzing. Hoe dat uitpakt staat in de WOZ-cap in de huurpunten. Vindt u de vastgestelde waarde te hoog, dan kunt u binnen zes weken na dagtekening bezwaar maken; bezwaar maken tegen de WOZ-waarde beschrijft die route.
Taxatie: marktwaarde op een moment
Een taxateur beoordeelt de woning ter plaatse, weegt de staat, de ligging en de voorzieningen, en onderbouwt de marktwaarde met recente verkopen van vergelijkbare panden. Voor een hypotheek vragen geldverstrekkers doorgaans een gevalideerd rapport, dat door een validatie-instituut is getoetst voordat de bank het accepteert. Een taxatie is dus geen mening op afstand maar een onderbouwd oordeel op een concrete datum, en verliest naarmate de markt beweegt aan actualiteit.
Vraagprijs: een positie, geen waarde
De vraagprijs zegt vooral iets over de strategie van de verkoper. Hij kan bewust laag staan om een biedstrijd uit te lokken, of juist hoog om ruimte te houden. Wat de woning werkelijk opbracht, blijkt pas uit de transactieprijs, en die ligt in een krappe markt regelmatig boven en in een ruime markt onder de vraagprijs. Baseer uw rekenwerk daarom nooit op de vraagprijs alleen. Zeker bij een beleggingsobject vertekent dat het hele plaatje; hoe u van prijs naar opbrengst rekent, staat in bruto en netto rendement berekenen.
Waarom de drie bedragen uiteenlopen
De verschillen zijn zelden willekeurig. De peildatum verklaart het grootste deel: de WOZ-waarde kijkt terug, de taxatie kijkt naar nu en de vraagprijs kijkt vooruit. Daarnaast weegt de gemeente de individuele staat van een woning minder zwaar mee dan een taxateur die binnen is geweest, want de WOZ-waardering leunt op modelmatige vergelijking. Verbouwingen, achterstallig onderhoud, erfpacht en een afwijkend energielabel komen daardoor eerder in de taxatie terug dan in de WOZ-beschikking.
Welke waarde gebruikt u waarvoor
Voor uw belastingaanslag en uw huurpuntentelling gebruikt u de WOZ-waarde, en niets anders. Voor financiering en voor een onderbouwd oordeel over de marktwaarde gebruikt u de taxatie. Voor het bepalen van uw bod gebruikt u vergelijkbare transacties, met de vraagprijs hooguit als richting. Loopt de WOZ-waarde ver uit de pas met wat u zelf ziet, behandel dat dan als een signaal om de onderliggende objectgegevens te controleren: klopt de geregistreerde oppervlakte, het bouwjaar en het woningtype wel?
Controleer eerst de gegevens onder de waarde
Elke waardering rust op objectkenmerken, en die zijn opvraagbaar. WOZ-waarde, gebruiksoppervlakte, bouwjaar, energielabel en de kadastrale gegevens van een adres haalt u gratis op via de objectkaart van Objectcheck, zodat u ziet waar een waardering op gebaseerd is voordat u hem overneemt. Speelt het energielabel een rol in de waarde of de huurprijs, dan denkt Label en Lens mee over de route naar een beter label.
Veelgestelde vragen
Waarom is de WOZ-waarde lager dan de vraagprijs?
De WOZ-waarde geldt naar de peildatum van 1 januari van het voorafgaande jaar en loopt dus ruim een jaar achter op de markt. In een stijgende markt ligt hij daardoor vrijwel altijd onder de actuele vraag- en verkoopprijzen.
Kan ik de WOZ-waarde gebruiken als taxatie?
Nee. Geldverstrekkers vragen voor een hypotheek doorgaans een gevalideerd taxatierapport. De WOZ-waarde is een modelmatige waardering voor belastingdoeleinden en houdt minder rekening met de individuele staat van de woning.
Is de vraagprijs een bod dat ik kan accepteren?
Nee. De vraagprijs geldt als een uitnodiging om te onderhandelen. Ook als u exact de vraagprijs biedt, is de verkoper niet verplicht te verkopen.