Erfpacht: wat het is en waar u op moet letten
In steden als Amsterdam staat een groot deel van de woningen op erfpachtgrond. Daar is niets mis mee, zolang u de voorwaarden kent voordat u tekent. Erfpacht kan een woning goedkoper of juist onverwacht duurder maken, afhankelijk van de canon, het tijdvak en de afkoop. In dit artikel leest u hoe erfpacht werkt, welke vragen u stelt en hoe u dure verrassingen voorkomt.
Hoe erfpacht werkt
Bij erfpacht blijft de grond eigendom van de erfverpachter, meestal de gemeente, terwijl u het recht heeft de grond te gebruiken. Voor dat gebruiksrecht betaalt u canon. Die canon kunt u periodiek betalen, jaarlijks bijvoorbeeld, of voor een bepaalde periode of zelfs eeuwigdurend afkopen. U bezit dus de woning, maar niet noodzakelijk de grond eronder. Dat onderscheid is bepalend voor de werkelijke last: twee identieke woningen kunnen sterk verschillen in maandlasten puur door de erfpachtsituatie. De details staan in de erfpachtakte en de algemene voorwaarden die daarbij horen.
Tijdvakken en het oude versus nieuwe stelsel
Veel erfpacht is verdeeld in tijdvakken. Aan het einde van een tijdvak worden de voorwaarden, en vooral de canon, opnieuw vastgesteld, meestal op basis van de dan geldende grondwaarde. Dat kan een forse sprong betekenen, zeker in gebieden waar de grondprijzen sterk zijn gestegen. Steden kennen daarnaast een onderscheid tussen een ouder en een nieuwer erfpachtstelsel, met eigen regels voor herziening en afkoop. Amsterdam bijvoorbeeld biedt de mogelijkheid over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Welk stelsel en welk tijdvak van toepassing zijn, bepaalt in hoge mate uw risico.
De algemene bepalingen bepalen de spelregels
Bij erfpacht is niet de gemeente het uitgangspunt maar het jaartal van de algemene bepalingen in uw akte. Amsterdam kent bijvoorbeeld een hele reeks: AB1915, AB1934, AB1937, AB1955, AB1966, AB1994, AB2000 en de eeuwigdurende variant uit 2016. Per set verschilt wat er bij een herziening met de canon mag gebeuren, of vooruitbetaling mogelijk is en hoe de grondwaarde wordt bepaald. Twee buren in dezelfde straat kunnen dus onder verschillende regels vallen. Onder voortdurende erfpacht loopt een tijdvak doorgaans vijftig jaar; bij de start van een nieuw tijdvak kunnen ook nieuwere algemene bepalingen van toepassing worden. Onder AB1994 bestaat daarnaast de mogelijkheid het lopende tijdvak eenmalig met maximaal vijftig jaar te verlengen, maar als een vorige eigenaar dat al heeft gedaan, is die route verbruikt. Zoek daarom altijd eerst op welk jaartal in de akte staat, want dat jaartal is de sleutel tot alle verdere vragen.
Sinds de Overstapregeling van 2017 kunnen Amsterdamse erfpachters met een woonbestemming vrijwillig overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Overstappen en tegelijk een vervroegde herziening aanvragen kan niet. Voor een koper is dit relevante informatie bij de onderhandeling: is de overstap al gedaan en vastgelegd, dan is het risico van een toekomstige canonsprong weg. Is hij nog niet gedaan, dan koopt u de beslissing en de kosten ervan mee.
De vragen die u stelt
- Wat is het lopende tijdvak en wanneer eindigt het?
- Is de canon afgekocht, en zo ja, tot wanneer of eeuwigdurend?
- Welke algemene voorwaarden gelden, uit het oude of het nieuwe stelsel?
- Wat gebeurt er met de canon na afloop van het huidige tijdvak, en op welke grondwaarde wordt die dan gebaseerd?
Impact op waarde en financiering
Erfpacht raakt zowel de waarde als de financierbaarheid van een woning. Een naderend einde van het tijdvak of een lage, aflopende afkoop kan tot forse canonsprongen leiden die de maandlasten opdrijven. Banken rekenen de erfpachtlasten mee in de financiering en stellen eisen aan de voorwaarden; sommige constructies zijn lastiger te financieren. Een woning die op het eerste gezicht voordelig lijkt, kan door een ongunstige erfpachtsituatie duurder uitpakken dan de vraagprijs suggereert. Neem erfpacht daarom mee in uw bredere due diligence, naast de object- en omgevingsdata.
Canon en de belastingaangifte
Voor een eigen woning is de periodieke erfpachtcanon een aftrekbare kostenpost in box 1, net als hypotheekrente. Koopt u de canon af, dan is die afkoopsom zelf niet aftrekbaar: de Belastingdienst ziet een afkoopsom niet als vooruitbetaalde periodieke canon. Financiert u de afkoop met een lening, dan geldt die lening wel als schuld voor de eigen woning en is de rente daarover in beginsel aftrekbaar. Voor verhuurde woningen en beleggingspanden loopt de behandeling anders, omdat die in box 3 of in de onderneming vallen; reken de canon daar mee als vaste last in uw cashflowberekening. Dit onderscheid is groot genoeg om vooraf uit te rekenen: periodiek betalen en afkopen kunnen netto heel anders uitpakken bij een op papier gelijke last. Laat u hierover adviseren voordat u kiest, want de keuze is meestal niet terug te draaien.
Check het vroeg en bij de bron
Een erfpachtindicatie per adres ziet u snel op Objectcheck, wat u helpt bij een eerste schifting. Maar de exacte voorwaarden staan in de erfpachtakte en bij de gemeente, en die vraagt u op voordat u een bod doet, niet erna. Lees ook de kadastrale gegevens, want daarin staat de eigendoms- en erfpachtaanduiding. Wie de erfpacht pas na de koop uitzoekt, kan voor een canonsprong komen te staan die de hele investering in een ander licht zet. Vroeg checken kost weinig; te laat checken kost geld.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen erfpacht en volle eigendom?
Bij volle eigendom bezit u de woning en de grond. Bij erfpacht bezit u de woning maar blijft de grond eigendom van de erfverpachter, meestal de gemeente, en betaalt u canon voor het gebruik van die grond.
Wat is canon?
Canon is de vergoeding die u betaalt voor het gebruik van de grond bij erfpacht. U kunt die periodiek betalen of voor een periode of eeuwigdurend afkopen. De hoogte hangt af van de grondwaarde en de voorwaarden in de akte.
Waarom kan erfpacht een woning duurder maken?
Aan het einde van een tijdvak wordt de canon opnieuw vastgesteld, vaak op basis van de gestegen grondwaarde. Dat kan een forse sprong in de maandlasten betekenen. Een aflopend tijdvak of een lage afkoop is daarom een risico om vooraf te checken.
Waar vind ik de erfpachtvoorwaarden?
De exacte voorwaarden staan in de erfpachtakte en bij de gemeente. Een indicatie per adres ziet u op Objectcheck en in de kadastrale gegevens, maar vraag de akte en de algemene voorwaarden op voordat u een bod doet.
Is erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar?
Voor een eigen woning is de periodieke canon aftrekbaar in box 1. Een afkoopsom is dat niet, want die geldt niet als vooruitbetaalde periodieke canon. Leent u voor de afkoop, dan is de rente op die lening in beginsel wel aftrekbaar. Voor verhuurde woningen gelden andere regels.
Wat betekent AB1994 of AB2000 in mijn erfpachtakte?
Dat is het jaartal van de algemene bepalingen die op uw erfpachtrecht van toepassing zijn. Dat jaartal bepaalt hoe de canon bij een herziening wordt vastgesteld en welke mogelijkheden u heeft voor verlenging of afkoop. Zoek dat jaartal eerst op, want het bepaalt het antwoord op alle andere erfpachtvragen.