Cashflow berekenen op een huurwoning
Rendement vertelt of een woning op papier oplevert; cashflow vertelt of er elke maand geld overblijft. Voor wie met financiering koopt is die tweede vraag vaak de beslissende. Dit artikel gaat daarom niet over rendementspercentages maar over liquiditeit: welke posten maandelijks uitgaan, hoe een financier naar uw huurstroom kijkt, en welke scenario's een positieve kasstroom alsnog omkeren.
- Cashflow meet wat er maandelijks overblijft, rendement meet wat de investering oplevert.
- Reserveringen voor onderhoud, mutatie en leegstand horen in de maandsom, ook in de maanden dat u ze niet uitgeeft.
- Een kasstroom die net positief is maar geen buffer opbouwt, is bij de eerste grote reparatie alsnog negatief.
Cashflow is niet hetzelfde als rendement
Het rendement zet de opbrengst af tegen de investering en negeert hoe u de aankoop financiert. Cashflow doet dat juist wel: het is het geld dat na alle uitgaande stromen op uw rekening overblijft. Een woning kan een keurig netto rendement hebben en tegelijk een negatieve cashflow, omdat de maandlasten van de hypotheek de huur opslokken. Of een percentage eigenlijk goed is, is een andere vraag; die behandel ik in wat is een goed rendement op vastgoed.
De opzet: huur min alle uitgaande stromen
Begin bij de maandhuur en trek daar achtereenvolgens vanaf: de hypotheeklasten, de vaste lasten, een reservering voor onderhoud en leegstand, en tot slot de belasting. Wat overblijft is de vrije kasstroom. Reken de reserveringen bewust mee, ook in maanden dat u ze niet nodig hebt; wie ze weglaat ziet elke maand een te mooi getal. Reken daarnaast met de huur die u werkelijk mag vragen. Valt de woning gereguleerd uit, dan is de maximale huur begrensd door de puntentelling.
De posten die in de maandsom horen
- De hypotheeklasten: rente en eventuele aflossing, inclusief een eventuele renteopslag bij een verhuurhypotheek.
- Het eigenarendeel van de gemeentelijke lasten, dus de OZB, en de waterschapslasten die op de eigenaar rusten.
- De opstalverzekering, bij verhuur vaak met een verhuurdersdekking in plaats van een gewone woonhuisverzekering.
- De VvE-bijdrage, inclusief het deel dat naar het reservefonds gaat. Dat is geen post die u kunt schrappen maar de spaarpot voor groot onderhoud.
- Een eventuele erfpachtcanon: een vaste last die bij een herziening kan verspringen, zie erfpacht uitgelegd.
- Beheerkosten als u het beheer uitbesteedt, plus reserveringen voor onderhoud en voor leegstand en mutatie.
- De belasting over het bezit of het resultaat, afhankelijk van de vorm waarin u verhuurt.
Een rekenvoorbeeld
Neem een woning die 1.450 euro per maand verhuurt. De hypotheek kost 850 euro, de vaste lasten samen 180 euro, en u reserveert 145 euro voor onderhoud en leegstand. Voor belasting resteert dan 275 euro per maand. Zolang die post positief blijft, draagt de woning zichzelf; wordt hij negatief, dan legt u elke maand geld toe om het bezit aan te houden. De getallen dienen alleen om de opbouw te laten zien: vul de posten met de cijfers van uw eigen adres.
DSCR: zo kijkt de financier ernaar
Banken beoordelen een verhuurhypotheek vaak op de Debt Service Coverage Ratio: de huurinkomsten gedeeld door de financieringslasten. Een DSCR boven 1 betekent dat de huur de rente en aflossing dekt; veel geldverstrekkers vragen een marge daarboven als buffer tegen leegstand en rentestijging. Daarnaast kijken ze naar de verhouding tussen lening en onderpandwaarde, en steeds vaker naar het energielabel, omdat een slecht label toekomstige investeringen aankondigt. Reken vooraf met die ratio, dan weet u of financiering haalbaar is voordat u een bod uitbrengt.
Vier scenario's waarmee u de kasstroom test
- De rentevastperiode loopt af: reken de maandlast door tegen een hoger rentepercentage.
- De woning staat leeg. Een maand leegstand kost een twaalfde van de jaarhuur terwijl alle lasten doorlopen.
- Er komt een onderhoudspiek. Een ketel, een dak of een VvE-ingreep valt in een keer, niet in twaalf delen.
- De huur valt lager uit. Telt de woning bij een toets minder punten dan aangenomen, dan daalt het plafond en daarmee uw inkomsten.
Reserveren is geen goede bedoeling maar een post
Zet een vast deel van de kasstroom opzij op een aparte rekening in plaats van het bij te schrijven op uw lopende saldo. Zit de woning in een VvE, lees dan het meerjarenonderhoudsplan door: daarin staat welke ingrepen eraan komen en of het reservefonds toereikend is. Hoe u dat toetst staat in de VvE-checklist.
De fouten die ik het vaakst zie
- Rekenen met de gevraagde huur uit een advertentie in plaats van met de huur die volgens de puntentelling mag.
- De aflossing weglaten omdat het geen kostenpost is. Voor de kasstroom maakt dat niets uit: het geld gaat de deur uit.
- Onderhoud en leegstand op nul zetten in het eerste jaar, omdat er dat jaar niets stuk gaat.
- De erfpachtcanon of de VvE-bijdrage missen omdat ze niet in de vraagprijs staan.
- Rekenen met de verhuurderheffing. Die is per 1 januari 2023 afgeschaft en hoort niet meer in een som.
Reken op feiten, niet op de vraagprijs
Een betrouwbare berekening staat of valt met de juiste oppervlakte, haalbare huur en volledige lasten. De geregistreerde oppervlakte uit de BAG, de WOZ-waarde, het bouwjaar, het energielabel uit EP-Online en de kadastrale situatie van elk adres vindt u gratis via de objectkaart van Objectcheck. Daarmee toetst u in een paar minuten de drie dingen die een kasstroom het vaakst onderuit halen: een huur boven het wettelijke maximum, een label dat om een investering vraagt die nog niet in de som staat, en een erfpachtsituatie die als vaste last is vergeten. Speelt verduurzaming een rol, dan rekent Label en Lens de labelsprong door in een verduurzamingsadvies.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen cashflow en rendement?
Rendement zet de opbrengst af tegen de investering en negeert de financiering. Cashflow is het geld dat na alle uitgaven, inclusief hypotheeklasten, maandelijks overblijft. Een woning kan een goed rendement hebben en toch een negatieve cashflow.
Welke posten horen in een cashflowberekening?
De maandhuur als inkomsten, en als uitgaven de hypotheeklasten, de OZB en waterschapslasten voor de eigenaar, de opstalverzekering, de VvE-bijdrage inclusief reservefonds, een eventuele erfpachtcanon, beheerkosten, een reservering voor onderhoud en leegstand, en de belasting.
Wat is een DSCR bij een verhuurhypotheek?
De Debt Service Coverage Ratio is de huurinkomsten gedeeld door de financieringslasten. Boven de 1 dekt de huur de lasten; veel financiers vragen een marge daarboven als buffer tegen leegstand en rentestijging.
Hoeveel moet ik reserveren voor onderhoud?
Daar bestaat geen wettelijke norm voor. In de praktijk rekenen beleggers met een vast percentage van de huur of een vast bedrag per vierkante meter per jaar. Bij een appartement is het meerjarenonderhoudsplan van de VvE een betere basis dan een vuistregel.
Mijn cashflow is negatief. Is dat altijd fout?
Niet per definitie. Wie fors aflost of stuurt op verkoopwaarde, zoals bij uitponden, neemt bewust een lagere kasstroom. Het wordt een probleem als het onbedoeld is, want dan dwingt de eerste leegstand of reparatie u tot verkopen op een moment dat u niet zelf kiest.