Cashflow berekenen op een huurwoning
Rendement vertelt of een woning op papier oplevert; cashflow vertelt of er elke maand geld overblijft. Voor wie met financiering koopt, is die tweede vraag vaak de belangrijkste. Zo rekent u de kasstroom van een huurwoning uit.
Cashflow is niet hetzelfde als rendement
Het rendement zet de opbrengst af tegen de investering en negeert hoe u de aankoop financiert. Cashflow doet dat juist wel: het is het geld dat na alle uitgaande stromen daadwerkelijk op uw rekening overblijft. Een woning kan een keurig netto rendement hebben en tegelijk een negatieve cashflow, simpelweg omdat de maandlasten van de hypotheek de huur opslokken.
De opzet: huur min alle uitgaande stromen
Begin bij de maandhuur en trek daar achtereenvolgens vanaf: de hypotheeklasten (rente en eventuele aflossing), de vaste lasten (OZB, opstalverzekering, VvE-bijdrage), een reservering voor onderhoud en leegstand, en tot slot de belasting. Wat overblijft is de vrije kasstroom. Reken bewust met een onderhouds- en leegstandsreserve, ook in maanden dat u ze niet nodig hebt; anders oogt de cashflow structureel te rooskleurig.
Een rekenvoorbeeld
Neem een woning die 1.450 euro per maand verhuurt. De hypotheek (aflossingsvrij deel plus annuiteit) kost 850 euro, de vaste lasten samen 180 euro, en u reserveert 145 euro voor onderhoud en leegstand. Voor belasting resteert dan 275 euro per maand. Zolang die post positief blijft, draagt de woning zichzelf; wordt hij negatief, dan legt u elke maand geld toe om het bezit aan te houden.
DSCR: zo kijkt de financier ernaar
Banken beoordelen een verhuurhypotheek vaak op de Debt Service Coverage Ratio: de huurinkomsten gedeeld door de financieringslasten. Een DSCR boven 1 betekent dat de huur de rente en aflossing dekt; veel geldverstrekkers vragen een marge daarboven, bijvoorbeeld 1,2 of hoger, als buffer tegen leegstand en rentestijging. Rekent u vooraf met die ratio, dan weet u of een financiering haalbaar is voordat u een bod uitbrengt.
Waarom negatieve cashflow soms bewust is
Niet elke belegger stuurt op maximale kasstroom. Wie fors aflost, ziet de cashflow dalen maar bouwt tegelijk vermogen op in de woning. Dat kan een bewuste keuze zijn, mits u de maandelijkse bijdrage kunt dragen en niet afhankelijk bent van verwachte waardestijging. Het gevaar zit in onbedoeld negatieve cashflow: dan dwingt een leegstand of reparatie u tot verkopen op een slecht moment.
Vergeet de eenmalige en periodieke uitgaven niet
Naast de vaste maandlasten zijn er posten die de kasstroom over het jaar uithollen als u ze niet reserveert. Denk aan groot onderhoud zoals een cv-ketel, schilderwerk of een nieuw dak, aan mutatiekosten tussen twee huurders, en aan de verhuurderheffing of gemeentelijke lasten die niet elke maand binnenkomen. Zet daarom een deel van de maandelijkse kasstroom opzij in een reserve. Een woning die maand tot maand net positief draait maar geen buffer opbouwt, komt bij de eerste grote reparatie alsnog in de min.
Reken op feiten, niet op de vraagprijs
Een betrouwbare cashflowberekening staat of valt met de juiste aankoopprijs, oppervlakte en haalbare huur. WOZ-waarde, oppervlakte, bouwjaar, energielabel en kadastrale gegevens van elk adres vindt u gratis via de objectkaart van Objectcheck. Zo baseert u de huurinschatting en de onderhoudsreserve op harde data. Speelt verduurzaming een rol in de huur en de lasten, dan denkt Label en Lens mee.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen cashflow en rendement?
Rendement zet de opbrengst af tegen de investering en negeert de financiering. Cashflow is het geld dat na alle uitgaven, inclusief hypotheeklasten, maandelijks overblijft. Een woning kan een goed rendement hebben en toch een negatieve cashflow.
Welke posten horen in een cashflowberekening?
De maandhuur als inkomsten, en als uitgaven de hypotheeklasten (rente en aflossing), OZB, verzekering, VvE-bijdrage, een reservering voor onderhoud en leegstand, en de belasting. Wat overblijft is de vrije kasstroom.
Wat is een DSCR bij een verhuurhypotheek?
De Debt Service Coverage Ratio is de huurinkomsten gedeeld door de financieringslasten. Boven de 1 dekt de huur de lasten; veel financiers vragen een marge daarboven, zoals 1,2, als buffer tegen leegstand en rentestijging.