Hospitaverhuur: de checks per adres voor u een kamer verhuurt
Hospitaverhuur is de lichtste vorm van kamerverhuur: u woont zelf in de woning en verhuurt een of twee kamers aan iemand die bij u inwoont. Juist omdat het zo gewoon oogt, wordt de voorbereiding vaak overgeslagen. Toch zitten er vijf plekken waar een adres u kan verrassen: de huisvestingsverordening van de gemeente, de splitsingsakte van de VvE, de hypotheekakte, de gebouwregistratie en de inschrijving van de huurder. Dit artikel loopt ze langs en laat zien waar u per adres de feiten vindt. De huurprijs en het huurrecht van de kamerhuurder laten we bewust bij Huurpunten.
Wat hospitaverhuur precies is, en wat niet
Van hospitaverhuur is sprake als de eigenaar of hoofdhuurder zelf in de woning blijft wonen en een of enkele kamers verhuurt aan iemand die het adres als hoofdverblijf gebruikt. Keuken, badkamer en voordeur worden gedeeld. Het verschil met reguliere kamerverhuur zit niet in het contract maar in de bewoning: bij reguliere kamerverhuur woont de eigenaar er niet en wordt de hele woning kamergewijs verhuurd. Dat onderscheid bepaalt vrijwel alles wat hierna volgt. Gemeenten, geldverstrekkers en de Belastingdienst behandelen inwoning milder dan het omzetten van een complete woning naar kamers. Wie het volledige traject van kamerverhuur zonder eigen bewoning zoekt, leest het stappenplan voor kamerverhuur; dit artikel gaat alleen over de situatie waarin u zelf blijft wonen.
Check 1: de huisvestingsverordening van de gemeente
De Huisvestingswet geeft gemeenten de bevoegdheid om het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte vergunningplichtig te maken. Of dat ook voor inwoning geldt, staat niet in de wet maar in de huisvestingsverordening van de gemeente waar het adres ligt. Veel grote gemeenten, waaronder Amsterdam, leggen de grens bij een derde volwassen bewoner uit een ander huishouden: een eigenaar-bewoner die aan een of twee personen een kamer verhuurt, valt dan onder inwoning en heeft geen omzettingsvergunning nodig. Andere gemeenten hanteren een ander aantal, stellen een minimale woonoppervlakte per bewoner of hebben helemaal geen verordening. Kleine gemeenten zonder verordening kennen de vergunningplicht niet, maar het omgevingsplan kan daar alsnog grenzen stellen. Zoek dus altijd de verordening van de eigen gemeente op, let op het aantal bewoners en de definitie van een huishouden, en bewaar de datum van de versie die u raadpleegde. De verschillende vergunningen die bij het opdelen van een woning kunnen spelen, staan uitgelegd in het artikel over de soorten splitsingsvergunningen; voor hospitaverhuur is alleen de omzettingsvergunning relevant en die blijft onder de gemeentelijke grens dus buiten beeld.
Check 2: de splitsingsakte en het reglement van de VvE
Woont u in een appartement, dan is de gemeente niet de enige die iets te zeggen heeft. De splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement bepalen hoe het appartementsrecht gebruikt mag worden. De oudere modelreglementen schrijven voor dat een privégedeelte uitsluitend als woning voor het eigen huishouden gebruikt mag worden; sommige aktes verbieden kamerverhuur en onderverhuur uitdrukkelijk, andere eisen toestemming van de vergadering van eigenaars. Daarbovenop kan de VvE een huishoudelijk reglement hebben met eigen regels over inwoning en het aantal bewoners. Een huurder in huis nemen zonder dat de akte het toelaat, levert een geschil op dat de VvE kan afdwingen, met boetes die in het reglement staan. De akte is openbaar en per adres opvraagbaar; hoe dat werkt staat in het artikel over het opvragen van de splitsingsakte. Lees daarin specifiek de bestemmingsbepaling en de artikelen over ingebruikgeving aan derden.
Check 3: de hypotheekakte en de geldverstrekker
Vrijwel elke hypotheekakte bevat een verhuurverbod: zonder schriftelijke toestemming van de geldverstrekker mag de woning niet geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik worden gegeven. Dat geldt ook voor een enkele kamer. In de praktijk staan veel geldverstrekkers hospitaverhuur toe, juist omdat u er zelf blijft wonen en het onderpand daardoor minder risico loopt, maar de toestemming moet wel gevraagd en vastgelegd worden. Sommige banken stellen een maximum aan het aantal huurders of eisen dat het om inwoning met gedeelde voorzieningen gaat. Wie een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie heeft, kijkt ook naar de voorwaarden van die garantie. Verhuren zonder toestemming is een contractbreuk die de geldverstrekker het recht geeft de lening op te eisen; dat gebeurt zelden, maar het is een risico dat met één brief te voorkomen is. Huurt u zelf de woning, dan geldt hetzelfde principe richting uw verhuurder: onderverhuur van een kamer vereist in de meeste huurcontracten diens toestemming.
Check 4: de BAG, het omgevingsplan en de bouwkundige eisen
Bij hospitaverhuur verandert er aan de registratie van het gebouw niets. Het verblijfsobject in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen houdt zijn gebruiksdoel woonfunctie en er komt geen nieuw adres bij, want de kamer is geen zelfstandige eenheid. Toch loont het de BAG-gegevens te bekijken: de geregistreerde gebruiksoppervlakte is het getal waarmee gemeenten rekenen als de verordening een minimale oppervlakte per bewoner noemt, en een gebruiksdoel dat niet klopt (bijvoorbeeld een voormalige winkel die nooit is omgezet) is een probleem dat u beter voor dan na de verhuur ontdekt. Wat de registratie precies vastlegt, staat in de uitleg over de BAG. Het omgevingsplan kan per gebied regels stellen over het aantal huishoudens per woning; controleer dat met de bestemmingsplancheck. Bouwkundig gelden bij een of twee kamers in uw eigen woning de gewone eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving, waaronder de rookmelderplicht op elke verdieping. De zwaardere brandveiligheidseisen voor kamergewijze verhuur gelden pas vanaf vijf wooneenheden en spelen bij inwoning dus niet.
Check 5: inschrijving, belasting en toeslagen op hoofdlijnen
De huurder schrijft zich in de Basisregistratie Personen in op uw adres. Dat is geen formaliteit maar een datapunt met gevolgen. Voor de Belastingdienst geldt een kamerverhuurvrijstelling: blijven de huurinkomsten onder een jaarlijks geïndexeerde grens, zijn huurder en verhuurder beiden op het adres ingeschreven en gaat het niet om kortdurende verhuur, dan blijven de inkomsten onbelast en blijft de woning volledig in box 1. Boven de grens verhuist het verhuurde deel naar box 3 en vervalt voor dat deel de hypotheekrenteaftrek. Aan de kant van toeslagen en uitkeringen kan een extra ingeschreven volwassene meetellen als medebewoner, met gevolgen voor huurtoeslag, zorgtoeslag of de kostendelersnorm van de ontvanger. De exacte grensbedragen wisselen per jaar; raadpleeg die bij de Belastingdienst en Toeslagen voor het jaar waarin u verhuurt. Gemeentelijke heffingen zoals afvalstoffenheffing worden in veel gemeenten berekend op het aantal bewoners en kunnen dus stijgen.
Huurprijs, huurbescherming en energielabel: waar die regels staan
De regels die de kamerhuurder beschermen vallen buiten dit artikel, maar u moet ze kennen. Een hospitahuurder heeft de eerste negen maanden een proeftijd waarin de verhuurder zonder opgaaf van reden kan opzeggen; daarna geldt volledige huurbescherming. De huurprijs van een onzelfstandige kamer is gebonden aan het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte, waarin sinds de modernisering ook het energielabel van de woning meetelt. Hoeveel punten uw kamer scoort en wat de maximale huur is, rekent u gratis uit met de puntentelling voor kamers van Huurpunten. Ook de normen van de Wet goed verhuurderschap gelden voor wie een kamer verhuurt; een overzicht staat in het artikel over goed verhuurderschap. Een los energielabel hoeft u voor een kamer in uw eigen woning niet te overhandigen, want de labelplicht geldt bij verhuur van een zelfstandige woning. Het geregistreerde label van de woning telt wel mee in de punten, en het is dus zinvol te weten of er een geldig label op het adres staat en welke klasse het heeft.
De checklist per adres in het kort
- Huisvestingsverordening van de gemeente: aantal bewoners waarbij de omzettingsvergunning begint, definitie van huishouden, eventuele oppervlakte-eis per bewoner.
- Splitsingsakte en reglement van de VvE: bestemmingsbepaling, verbod of toestemmingseis voor ingebruikgeving aan derden, huishoudelijk reglement.
- Hypotheekakte: verhuurverbod, schriftelijke toestemming van de geldverstrekker, voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie.
- BAG en omgevingsplan: gebruiksdoel woonfunctie, geregistreerde gebruiksoppervlakte, regels over het aantal huishoudens per woning.
- Bouwkundig: rookmelders op elke verdieping, veilige vluchtroute, geen zwaardere eisen onder vijf wooneenheden.
- Inschrijving en fiscus: BRP-inschrijving van de huurder, kamerverhuurvrijstelling en de gevolgen voor toeslagen en gemeentelijke heffingen.
- Huurder: proeftijd van negen maanden, puntentelling voor onzelfstandige woonruimte en de normen van goed verhuurderschap.
Veelgestelde vragen
Heb ik voor hospitaverhuur een omzettingsvergunning nodig?
Dat bepaalt de huisvestingsverordening van uw gemeente. Veel grote gemeenten laten inwoning van een of twee personen toe zonder vergunning zolang u er zelf blijft wonen, en leggen de grens bij een derde volwassen bewoner uit een ander huishouden. Controleer de verordening van uw eigen gemeente, want de aantallen en definities verschillen.
Mag ik een kamer verhuren als ik in een appartement met VvE woon?
Alleen als de splitsingsakte en het reglement het toelaten. Sommige aktes verbieden ingebruikgeving aan derden of eisen toestemming van de vergadering van eigenaars. Vraag de akte op en lees de bestemmingsbepaling voordat u een huurder in huis neemt.
Moet ik mijn hypotheekverstrekker informeren over een kamerhuurder?
Ja. Vrijwel elke hypotheekakte verbiedt het geheel of gedeeltelijk in gebruik geven van de woning zonder schriftelijke toestemming. Veel geldverstrekkers staan hospitaverhuur toe omdat u er zelf blijft wonen, maar de toestemming moet vooraf gevraagd en vastgelegd worden.
Verandert er iets in de BAG als ik een kamer verhuur?
Nee. De kamer is geen zelfstandige eenheid, dus het verblijfsobject houdt zijn gebruiksdoel woonfunctie en er komt geen nieuw adres bij. De geregistreerde gebruiksoppervlakte kan wel een rol spelen als de gemeente een minimale oppervlakte per bewoner eist.