Splitsingsakte opvragen: zo vind je akte en tekening

Door PauloGecertificeerd EP-adviseur (EPA-vakbekwaamheid 1109.8450.4427) · 24 september 2026

De splitsingsakte bepaalt waar jouw appartement ophoudt en het gemeenschappelijke deel begint. Wie koopt, verhuurt, verbouwt of zelf wil splitsen, heeft de akte en de bijbehorende splitsingstekening nodig. Er zijn drie routes om ze in handen te krijgen, en welke het snelst is hangt af van wat je al weet over het pand.

Wat de splitsingsakte en de splitsingstekening zijn

Een gebouw met meerdere zelfstandige eenheden wordt juridisch opgeknipt via een akte van splitsing. Een notaris passeert die akte en schrijft hem in in de openbare registers van het Kadaster. Vanaf dat moment bestaat het gebouw niet meer als één onroerende zaak, maar als een reeks appartementsrechten: elk recht geeft het exclusieve gebruik van een privégedeelte plus een aandeel in het geheel. De regels hiervoor staan in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Bij de akte hoort altijd een splitsingstekening. Dat is de bouwkundige plattegrond waarop per verdieping is ingetekend welk vlak bij welk indexnummer hoort. De akte beschrijft de rechten, de tekening laat de grenzen zien. Je hebt ze dus allebei nodig: een akte zonder tekening vertelt je niet waar de berging of het dakterras van jouw index begint.

Route 1: opvragen bij het Kadaster

Dit is de snelste en meestal de goedkoopste route, want de akte is na inschrijving een openbaar stuk. Je bestelt via kadaster.nl een afschrift van de akte van splitsing en los daarvan de splitsingstekening. Reken op een paar euro per document; de actuele tarieven staan op de tarievenpagina van het Kadaster en worden jaarlijks bijgesteld. Je krijgt het stuk als PDF, doorgaans direct of binnen een werkdag. Wat je nodig hebt om te bestellen is de kadastrale aanduiding van het appartementsrecht: gemeentenaam, sectie, perceelnummer en het appartementsindexnummer, bijvoorbeeld in de vorm Amsterdam K 1234 A-3. Heb je alleen een adres, dan kun je via een kadastraal bericht eerst de aanduiding ophalen en daarna pas de akte bestellen.

Route 2: de notaris die de akte heeft gepasseerd

Elke akte vermeldt de notaris die hem heeft gepasseerd en de datum van inschrijving. Dat kantoor bewaart de minuut en kan een afschrift afgeven. Deze route is interessant in twee gevallen. Ten eerste bij recente splitsingen, waarbij de inschrijving nog zo vers is dat de digitale bestelling nog niet soepel loopt. Ten tweede bij panden waar na de oorspronkelijke splitsing nog wijzigingen zijn gepasseerd, zoals een ondersplitsing, een samenvoeging of een aangepast reglement. Vraag dan expliciet naar de geconsolideerde situatie en niet alleen naar de oudste akte, anders lees je regels die inmiddels zijn vervangen. Houd er rekening mee dat een notariskantoor voor dit werk kantoortarief rekent, wat hoger uitvalt dan het Kadaster.

Route 3: de VvE of de beheerder

Bij elke splitsing hoort van rechtswege een vereniging van eigenaars. Het bestuur of de externe beheerder heeft de akte, de tekening en het toepasselijke reglement in het dossier zitten, samen met de notulen, de meerjarenonderhoudsbegroting en de jaarstukken. Ben je eigenaar, dan krijg je die stukken op verzoek. Ben je koper, dan loopt de aanvraag normaal gesproken via de verkopende makelaar of de verkoper: die is verplicht je te informeren over wat je overneemt, inclusief het aandeel in het reservefonds en eventuele achterstanden. Vraag in dat geval meteen het hele pakket op en niet alleen de akte. Wat je daarbij minimaal wilt zien, staat in onze VvE-checklist voor kopers.

De appartementsindex vinden als je die niet hebt

De meeste mensen lopen vast op dit punt: je hebt een adres, maar de bestelling vraagt om een kadastrale aanduiding met indexnummer. Eén gebouw kan tientallen indexen hebben en huisnummer 3-hoog is niet automatisch index A-4. De volgorde van de indexering volgt de akte, niet de brievenbus. Begin daarom bij het perceel: zoek het adres op in de kaart van Objectcheck en noteer de gemeente, sectie en het perceelnummer van het pand. Hoe je die gegevens leest en wat de onderdelen betekenen, leggen we uit in kadastrale gegevens opzoeken. Met perceel en sectie in de hand vraag je bij het Kadaster de lijst met appartementsrechten op dat perceel op, en daar koppel je jouw huisnummer aan het juiste indexnummer.

Wat je uit de akte moet halen

• De omschrijving per index. Welk huisnummer, welke verdieping en welke bijbehorende ruimten zoals berging, parkeerplaats of tuin bij jouw appartementsrecht horen.
• De breukdelen. Het aandeel van elke eigenaar in de gemeenschap. Dat aandeel bepaalt in de regel de hoogte van de maandelijkse bijdrage en vaak ook het stemgewicht in de vergadering. Ongelijke breukdelen bij gelijke woningen zijn een reden om door te vragen.
• De grens tussen privé en gemeenschappelijk. Vloeren, dragende muren, gevel, dak, kozijnen en leidingen zijn vaker gemeenschappelijk dan bewoners denken. Dit is de belangrijkste bladzijde bij elke verbouwing.
• Het toepasselijke modelreglement. De meeste akten verwijzen naar een modelreglement van de notariële beroepsorganisatie uit bijvoorbeeld 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017, met daarna een lijst afwijkingen. Lees altijd het model én de afwijkingen; los van elkaar geven ze een onvolledig beeld.
• Bepalingen over gebruik. Denk aan een verbod op kamergewijze verhuur, regels rond toeristische verhuur, huisdieren, vloerafwerking en geluidsnormen. Wie het pand koopt om te verhuren, checkt dit vóór de financiering rond is.
• Erfdienstbaarheden en bijzondere lasten. Recht van overpad, een gedoogplicht voor leidingen of afspraken met de buren over een gedeelde toegang.

Ben je van plan zelf te splitsen

Dan werkt het andersom: er is nog geen akte, die moet juist worden opgesteld. De notaris heeft daarvoor een bouwkundige splitsingstekening nodig die voldoet aan de eisen van het Kadaster, plus de oppervlakten per toekomstige eenheid. Die oppervlakten bepalen mede de breukdelen en zijn later de basis voor de vraagprijs of de huurprijs, dus een rekenfout werkt jarenlang door. Of splitsing in jouw gemeente überhaupt kans maakt, hangt af van het gemeentelijke splitsingsbeleid en van bouwkundige eisen zoals geluidsisolatie en vluchtroutes. Die kant behandelen we in woning splitsen in appartementsrechten en in de bouwkundige eisen bij splitsen. Een eerste indicatie voor jouw adres krijg je gratis via de splitsingscheck. Wat er na de splitsing verandert aan het besturen van het pand, staat in appartementsrecht en de VvE na splitsing.

Drie fouten die vaak worden gemaakt

De eerste is de tekening overslaan. De akte alleen is goedkoper, maar zonder tekening weet je niet welk vlak bij welke index hoort en juist daar ontstaat de ruzie over de berging of het dakterras. De tweede is uitsluitend de oorspronkelijke akte lezen bij een pand dat later is gewijzigd of ondergesplitst; vraag bij twijfel de inschrijvingen na de eerste akte op. De derde is het reglement snel doorbladeren en de afwijkingen missen. Het modelreglement is standaardwerk, maar de lijst met afwijkingen in de akte is maatwerk en daar zitten de verrassingen: een verhuurverbod, een afwijkende verdeling van onderhoudskosten of een bepaling die een vergunning van de vergadering eist voor iets wat jij als normaal onderhoud ziet.