Kamerverhuur opzetten: omzettingsvergunning en stappenplan

Door PauloGecertificeerd EP-adviseur (EPA-vakbekwaamheid 1109.8450.4427) · 6 augustus 2026

Een woning verhuren per kamer levert vaak meer op dan verhuur aan een enkel huishouden, maar het mag niet zomaar. In veel gemeenten heb je een omzettingsvergunning nodig en gelden er eisen aan brandveiligheid, geluid en voorzieningen. Dit artikel legt feitelijk uit wanneer een vergunning verplicht is en welke stappen je zet om kamerverhuur netjes op te zetten.

Wat is kamerverhuur precies?

Bij kamerverhuur verhuur je een woning aan meerdere huishoudens die elk een eigen kamer huren en voorzieningen zoals keuken, toilet of douche delen. In het huurrecht heet dit onzelfstandige woonruimte: er is geen eigen toegang en geen compleet eigen voorzieningenpakket per bewoner. Dat onderscheid is belangrijk, want het bepaalt zowel welke vergunning je nodig hebt als hoe de huurprijs wordt berekend. Verhuur je juist per zelfstandige woning, dan gelden andere regels en heb je eerder met woningvorming of splitsing te maken.

Wanneer heb je een omzettingsvergunning nodig?

Het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte (kamers) is in veel gemeenten vergunningplichtig. De basis staat in de Huisvestingswet, maar of en vanaf hoeveel bewoners een omzettingsvergunning verplicht is, staat in de huisvestingsverordening van de gemeente zelf. In grote steden geldt de plicht vaak al vanaf drie of meer volwassen bewoners uit verschillende huishoudens, terwijl kleinere gemeenten soms geen verordening hebben. Controleer daarom altijd eerst de actuele verordening van jouw gemeente voordat je begint.

Omzetten, woningvorming en splitsen: het verschil

Deze begrippen worden vaak door elkaar gehaald, terwijl ze naar verschillende vergunningen verwijzen. Omzetten gaat om zelfstandig naar onzelfstandig (kamerverhuur). Woningvorming is een woning verbouwen tot meerdere zelfstandige woningen. Kadastraal splitsen in appartementsrechten is weer iets anders en verloopt via een notaris. Voor kamerverhuur heb je meestal alleen de omzettingsvergunning nodig, maar bij een verbouwing kan er meer spelen. Lees hierover verder in welke vergunning je nodig hebt bij splitsen, woningvorming of omzetten.

Voorwaarden die gemeenten stellen

• Een minimale gebruiksoppervlakte per kamer of per bewoner, vaak rond 12 tot 18 vierkante meter.
• Een maximum aantal bewoners of kamers, afhankelijk van de omvang van de woning.
• Voldoende parkeergelegenheid of juist een verbod op parkeervergunningen voor bewoners.
• Een leefbaarheidstoets: in sommige straten of complexen worden geen nieuwe vergunningen meer afgegeven.
• Een geldig bewijs dat de woning bouwkundig geschikt is en aan brandveiligheidseisen voldoet.

Brandveiligheid en bouwkundige eisen

Kamerverhuur valt onder strengere eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving dan gewone bewoning. Denk aan brandwerende scheidingen tussen de kamers, rookmelders die op elkaar zijn aangesloten, veilige vluchtroutes en soms een gebruiksmelding of gebruiksvergunning bij vijf of meer bewoners. Ook geluidsisolatie tussen kamers is een aandachtspunt. Deze eisen bepalen vaak of een pand geschikt te maken is en tegen welke verbouwingskosten. Onderschat dit niet: het is de meest voorkomende reden waarom een kamerverhuurplan alsnog niet doorgaat.

Gevolgen voor de huurprijs en WWS-punten

Kamers worden gewaardeerd volgens het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Dat is een ander stelsel dan dat voor zelfstandige woningen: oppervlakte, voorzieningen en energielabel tellen anders mee en de maximale huur per kamer ligt lager dan die van een hele woning. Sinds de Wet betaalbare huur is de puntentelling ook voor onzelfstandige woonruimte dwingend en handhaven gemeenten actief. Een globale indruk van de punten krijg je met een gratis check, maar voor de officiele telling en een geldig energielabel schakel je een gecertificeerd adviseur in voor de WWS-puntentelling van Label & Lens.

Stappenplan: kamerverhuur opzetten

• Check de huisvestingsverordening van de gemeente en of een omzettingsvergunning verplicht is.
• Beoordeel de woning bouwkundig op brandveiligheid, geluid en minimale kameroppervlakte.
• Verzamel de adresgegevens en het bouwjaar, bijvoorbeeld via een gratis adrescheck.
• Vraag de omzettingsvergunning aan en voeg tekeningen en een brandveiligheidsonderbouwing toe.
• Regel de vereiste bouwkundige aanpassingen en eventuele gebruiksmelding.
• Laat de WWS-punten en het energielabel officieel vaststellen voordat je verhuurt.
• Stel per kamer een huurcontract voor onzelfstandige woonruimte op met een correcte huurprijs.

Check je adres voordat je begint

Voordat je een vergunning aanvraagt is het slim om de basisgegevens van het pand op een rij te hebben: bouwjaar, oppervlakte, woningtype en bestemming. Met de gratis adrescheck van Objectcheck zie je deze open data per adres in een oogopslag, zodat je weet of het pand kansrijk is en welke aandachtspunten er zijn. Zo voorkom je dat je een aanvraag start voor een woning die bouwkundig of qua bestemming toch niet geschikt blijkt.

Bouwbesluit of Bbl: welke bouwregels gelden er nu

Veel verhuurders zoeken nog op "Bouwbesluit kamerverhuur", maar het Bouwbesluit 2012 bestaat sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 niet meer als zelfstandige regeling. De technische eisen zijn overgegaan naar het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Inhoudelijk is er voor kamerverhuur weinig veranderd: het Bbl kent net als het Bouwbesluit een aparte gebruiksfunctie, de woonfunctie voor kamergewijze verhuur, met eigen eisen voor brandveiligheid, vluchtroutes en geluid.

Het Bbl werkt met twee niveaus. Nieuwbouw moet aan het strengste pakket voldoen, bestaande bouw aan een lager minimumniveau. Zet je een bestaande eengezinswoning om naar kamers, dan is dat bouwkundig een verbouwing en gelden meestal de verbouwvoorschriften, die tussen die twee niveaus in liggen. Wat de gemeente daarbovenop mag eisen staat in het omgevingsplan en in de huisvestingsverordening: twee verschillende documenten die je allebei moet nalezen.

Brandveiligheid bij kamergewijze verhuur: waar het in de praktijk op vastloopt

Brandveiligheid is de reden dat de meeste kamerverhuurplannen sneuvelen of duurder uitvallen dan begroot. De punten waar een gemeente bij een controle vrijwel altijd naar kijkt:

• Een brandwerende scheiding tussen elke wooneenheid en de gemeenschappelijke vluchtroute, inclusief zelfsluitende deuren die ook echt dichtvallen.
• Rookmelders die onderling zijn doorgekoppeld, zodat een melder in de gang ook afgaat bij brand op een kamer. Sinds 1 juli 2022 geldt sowieso voor iedere woning in Nederland een rookmelder op elke verdieping; bij kamerverhuur komen die koppeling en extra melders daarbovenop.
• Een vluchtroute die naar buiten leidt zonder door een andere wooneenheid te lopen. Kamers die alleen via de woonkamer van een andere bewoner te verlaten zijn, vormen een klassieke afkeuringsgrond.
• Brandwerende afwerking van de meterkast en van doorvoeren in vloeren en wanden, want juist daar loopt vuur en rook ongezien door.
• Een melding brandveilig gebruik bij de gemeente. Die gebruiksmelding is geen vergunning maar wel verplicht in de gevallen die het Bbl aanwijst, en je doet hem ten minste vier weken voordat je het pand in gebruik neemt.

Wat een pand geschikt maakt is dus zelden een kwestie van losse maatregelen, maar van een samenhangend brandveiligheidsconcept. Laat dat opstellen voordat je een aanvraag indient, niet erna. In bouwkundige eisen bij splitsen staan de eisen voor geluid, daglicht en constructie die bij een verbouwing in dezelfde beoordeling meelopen.

De omzettingsvergunning aanvragen: wat de gemeente toetst

De juridische basis voor de omzettingsvergunning staat in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Belangrijk detail: een gemeente mag alleen een vergunningplicht opleggen als zij daarvoor een huisvestingsverordening heeft vastgesteld, en die verordening mag alleen bestaan als er aantoonbare schaarste aan woonruimte is. Heeft jouw gemeente geen verordening, dan is er ook geen omzettingsvergunning en beoordeelt de gemeente je plan alleen bouwkundig en via het omgevingsplan.

Waar wel een verordening geldt, toetst de gemeente doorgaans op drie dingen: schaarste (onttrek je een woning aan de voorraad die juist nodig is voor gezinnen), leefbaarheid (de overlastdruk in de straat of het complex) en de bouwkundige geschiktheid. Veel steden werken daarbij met een quotum: een maximumpercentage kamerverhuurpanden per straat of buurt, of een minimumafstand tussen twee kamerverhuurpanden. Dat verklaart waarom een aanvraag in de ene straat wordt toegewezen en twee straten verderop wordt geweigerd, terwijl het pand zelf vergelijkbaar is.

Reken op een beslistermijn van enkele weken tot enkele maanden; de exacte termijn staat in de verordening. Een verleende vergunning is bijna altijd gebonden aan het pand en aan het toegestane aantal bewoners, dus bij verkoop of bij uitbreiding van het aantal kamers moet die opnieuw worden beoordeeld. Omzetten zonder vergunning is een overtreding waarop de gemeente een bestuurlijke boete kan zetten en waarbij zij kan eisen dat je de woning terugbrengt naar de oude situatie. Twijfel je of een pand kansrijk is, kijk dan eerst naar de omvang en de indeling: met de splitsingscheck van Objectcheck zie je per adres of een pand ruim genoeg is voor meerdere wooneenheden.

De huurprijskant regel je pas als de vergunning en de bouwkundige aanpassingen rond zijn. Een indicatie van de punten voor onzelfstandige woonruimte reken je gratis door met de uitleg over puntentelling voor kamers op huurpunten.net.