Bouwjaar en onderhoudsstaat inschatten met open data
Voordat u een woning binnen bent geweest, weet u er al opvallend veel van. Het bouwjaar uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen vertelt in welke bouwperiode het pand thuishoort, en elke periode heeft haar eigen zwakke plekken. Zo maakt u van dat ene getal een bruikbare inschatting, en zo weet u waar die ophoudt.
- De BAG registreert het oorspronkelijke bouwjaar van het pand, niet het jaar van de laatste renovatie.
- Het bouwjaar hoort bij het pand en de oppervlakte bij het verblijfsobject, dus alle woningen in een complex delen hetzelfde jaartal.
- Een bouwperiode voorspelt risico, geen staat: gebruik hem om de juiste vragen te stellen.
Wat het BAG-bouwjaar precies is
De BAG registreert het oorspronkelijke bouwjaar van het pand, niet het jaar van de laatste renovatie. Een woning uit 1910 die in 2015 volledig is gestript en opnieuw opgebouwd, staat nog steeds als 1910 geregistreerd. Het bouwjaar is dus geen oordeel over de staat, maar een startpunt voor uw vragen. Wat er verder in de BAG vastligt, staat in de BAG uitgelegd.
Het bouwjaar hoort bij het pand, niet bij de woning
Dit is de verwarring die ik het vaakst zie. In de BAG hoort het bouwjaar bij het pand, het gebouw dus, terwijl de gebruiksoppervlakte bij het verblijfsobject hoort, de woning daarbinnen. In een appartementencomplex hebben alle woningen daarom hetzelfde bouwjaar, ook als de ene recent is gerenoveerd en de andere nog oorspronkelijk is, en na een splitsing erven de nieuwe woningen het jaartal van het pand. Trek er dus geen conclusies uit over een individuele woning, maar wel over het casco, de gevel, het dak en de fundering die alle bewoners delen, en dus over de posten die via de VvE komen.
Wat elke bouwperiode typisch meebrengt
Woningen van voor de oorlog zijn vaak gemetseld met enkelsteens gevels en hadden oorspronkelijk geen isolatie en enkel glas. De wederopbouwperiode tot in de jaren zeventig leverde snel gebouwde woningen op met eveneens weinig isolatie. Pas na de oliecrisis van 1973 kwam isolatie serieus in beeld, en met het Bouwbesluit van 1992 werden de eisen landelijk uniform. Sinds 2021 gelden voor nieuwbouw de BENG-eisen. Het woningtype weegt mee: een tussenwoning heeft minder verliesoppervlak dan een vrijstaand pand van hetzelfde jaar. Hoe u oppervlaktes zuiver vergelijkt, leest u in gebruiksoppervlakte, BVO en VVO.
Bouwjaar en energielabel horen bij elkaar
Het bouwjaar voorspelt het label, maar bepaalt het niet. Twee identieke jaren dertig woningen kunnen een label G en een label B hebben, puur door wat de vorige eigenaar heeft gedaan. Leg het geregistreerde label daarom naast het bouwjaar. Wijkt het label sterk positief af, dan is er waarschijnlijk fors geinvesteerd; ontbreekt het of is het verlopen, dan zegt dat iets over uw informatiepositie. In een verlopen energielabel leest u wat dat betekent.
Fundering: de duurste verrassing
Bij panden van voor ongeveer 1970 in de slappe westelijke bodem is de fundering het aandachtspunt met de grootste financiele gevolgen. Houten palen die droog komen te staan, kunnen aangetast raken, en funderingsherstel loopt al snel in de tienduizenden euro's per woning. Hoe u dat per adres nagaat, staat in funderingsrisico checken.
Installaties hebben een klok
Een deel van het onderhoud is voorspelbaar op leeftijd. Als vuistregel gaat een cv-ketel ongeveer vijftien jaar mee, een dakbedekking op een plat dak zo'n twintig tot dertig jaar, en schilderwerk buiten vraagt om de paar jaar aandacht. Weet u het jaar van de laatste ingreep, dan kunt u schatten welke posten binnen uw bezitsduur terugkomen. Voor een belegger is dat rekenwerk: die posten horen in de onderhoudsreserve en drukken de kasstroom.
Materialen die bij een bouwperiode horen
Bij panden gebouwd of verbouwd voor 1994 is asbest een reeel aandachtspunt, want het verbod op het toepassen ervan geldt vanaf 1993. Denk aan golfplaten, oude vinylvloeren en leidingisolatie. Ook loden waterleidingen komen vooral in vooroorlogse panden voor. Geen van beide maakt een woning onverkoopbaar, maar het zijn kosten die in de onderhandeling thuishoren.
Van bouwperiode naar een vragenlijst voor de bezichtiging
Hier wordt de data pas geld waard. Zet de signalen om in concrete vragen voor de bezichtiging of voor de verkopend makelaar. Bij een vooroorlogs pand: is er een funderingsonderzoek en van welk jaar. Bij elk pand van voor 1994: is er een asbestinventarisatie. Bij een laag of ontbrekend label: liggen er facturen van isolatie of glas die bij een nieuwe opname mee mogen tellen. Bij elke woning: welk jaar is de ketel geplaatst en wanneer is de dakbedekking vernieuwd. Bij een appartement: wat staat er in het meerjarenonderhoudsplan. Vijf gerichte vragen leveren meer op dan een rondje kijken, en de antwoorden zijn onderhandelbaar.
Wat open data niet vertelt
Wees eerlijk over de grenzen van deze methode. Open data kent het bouwjaar, de oppervlakte, het geregistreerde label en de kadastrale situatie, maar niet of er vocht in de kruipruimte staat, hoe de elektra erbij ligt of hoe gezond de VvE-kas is. Een bouwperiode geeft u een kansverdeling, geen diagnose. Gebruik de data dus om het onderzoek te richten en laat het oordeel aan de keuring; hoe u dat onderzoek opbouwt, staat in due diligence bij een woningaankoop. Bouwjaar, oppervlakte, label, WOZ-waarde en kadastrale gegevens per adres haalt u gratis op via de objectkaart van Objectcheck, en Label en Lens rekent de passende verduurzamingsstap door in een verduurzamingsadvies met labelberekening.
Veelgestelde vragen
Staat een renovatie in het BAG-bouwjaar?
Nee. De BAG registreert het oorspronkelijke bouwjaar van het pand. Een ingrijpende renovatie verandert dat jaartal niet, tenzij het pand is gesloopt en herbouwd.
Hebben alle appartementen in een complex hetzelfde bouwjaar?
Ja. In de BAG hoort het bouwjaar bij het pand en de oppervlakte bij het verblijfsobject, dus alle woningen in hetzelfde gebouw delen het jaartal. Ook na een splitsing erven de nieuwe woningen het bouwjaar van het pand.
Vanaf welk bouwjaar is een woning meestal geisoleerd?
Isolatie werd na de oliecrisis van 1973 stapsgewijs gebruikelijk en kreeg met het Bouwbesluit van 1992 landelijk uniforme eisen. Woningen van na de jaren negentig zijn doorgaans geisoleerd, maar controleer dat aan de hand van het energielabel.
Vervangt een inschatting met open data een bouwkundige keuring?
Nee. Open data kent het bouwjaar, de oppervlakte, het label en de kadastrale situatie, maar niet de staat van vocht, elektra of de VvE-kas. De data richt de aandacht; de keuring geeft het oordeel.