Overstromingsrisico van een woning checken per adres
Een groot deel van Nederland ligt in gebied dat volgens de officiële kaarten onder water kan komen te staan als een waterkering het begeeft. Toch weten de meeste kopers en verhuurders niet of hun adres in zo'n gebied ligt, en al helemaal niet hoe diep het water er zou komen. Dat is jammer, want de informatie is openbaar, gratis en in een paar minuten op te zoeken. Hieronder leest u wat een overstromingsrisicogebied precies is, waar u het per adres controleert, en wat de uitkomst betekent voor uw verzekering, uw hypotheek en de waarde van het pand.
Wat is een overstromingsrisicogebied precies
Nederland heeft sinds de Europese Richtlijn Overstromingsrisico's (2007/60/EG) officieel aangewezen overstromingsrisicogebieden. Die aanwijzing gebeurt per stroomgebied: Rijn, Maas, Schelde en Eems. Rijkswaterstaat en de waterschappen brengen daarbij in kaart waar water vanuit zee, de grote rivieren of het regionale watersysteem terecht kan komen als een kering het begeeft. Belangrijk om te begrijpen: zo'n aanwijzing zegt niets over de kans dat het gebeurt. Die kans is in Nederland juist heel klein, want de primaire keringen zijn ontworpen op normen die per dijktraject zijn vastgelegd. De aanwijzing gaat over het gevolg. Het beantwoordt de vraag: als het misgaat, staat dit adres dan onder water en hoe diep.
Drie soorten water, drie heel verschillende risico's
- Overstroming vanuit het hoofdwatersysteem. Zee en grote rivieren, achter een primaire waterkering. Zeer kleine kans, zeer grote gevolgen, en waterdieptes die in de diepste polders meters kunnen bedragen.
- Overstroming vanuit regionaal water. Boezemwater, kanalen en regionale keringen. Grotere kans, veel kleinere waterdieptes, meestal tientallen centimeters tot ongeveer een meter.
- Wateroverlast door hevige neerslag. Geen overstroming in juridische zin, maar wel de schadepost die het vaakst voorkomt. Denk aan een kelder of souterrain dat vol loopt omdat het riool de bui niet aankan.
Waar u het per adres opzoekt
Voor de waterdiepte op een specifiek adres is overstroomik.nl van Rijkswaterstaat de meest directe bron. U vult uw postcode in en krijgt per scenario te zien hoe hoog het water komt en hoeveel tijd u zou hebben. Wilt u het breder zien, bijvoorbeeld ook hittestress, droogte en bodemdaling in dezelfde straat, gebruik dan de Klimaateffectatlas. Voor de formele risicokaart met opslag van gevaarlijke stoffen en overstromingsgebieden naast elkaar is risicokaart.nl de juiste plek. Noteer altijd welk scenario u bekijkt. Een adres dat bij een middelgrote kans droog blijft, kan bij een kleine kans met extreem hoogwater alsnog een halve meter water krijgen, en dat is precies het scenario waar een taxateur of een verzekeraar naar kijkt.
Wat de omgevingsdata van het adres daaraan toevoegt
Waterdiepte is één laag. De rest van het beeld zit in de omgevingsdata van het pand zelf: het bouwjaar, de hoogte van het maaiveld, het bodemgebruik en de vraag of het pand in een gebied met funderingsaandacht staat. Op de kaart van Objectcheck zet u die lagen over elkaar heen, en met de adrescheck op de startpagina haalt u dezelfde gegevens per adres op. De combinatie is wat telt. Een pand op een hoog en zandig deel van de stad met een betonfundering uit 1985 vraagt om een heel ander gesprek dan een pand van voor 1945 op houten palen in een diepe polder. Hoe dat funderingsdeel werkt leest u in funderingsrisico per adres.
Verzekering: hier zit het echte verschil
Dit is het punt waar de meeste eigenaren zich verkijken. Schade door een overstroming vanuit een primaire waterkering, dus zee en de grote rivieren, is in Nederland traditioneel niet gedekt op een gewone opstal- of inboedelverzekering. Bij een echte ramp kan de Wet tegemoetkoming schade bij rampen in beeld komen, maar dat is een tegemoetkoming van de overheid en geen verzekeringsrecht. Schade door hevige regenval, een gesprongen leiding of water dat via het riool binnenkomt is doorgaans wél gedekt, al verschilt de dekking voor souterrains en kelders sterk per polis. Sinds enkele jaren bieden meerdere verzekeraars aanvullende dekking voor overstroming vanuit niet-primaire, dus regionale keringen. Lees uw polisvoorwaarden op deze drie situaties na en ga niet af op de algemene folder.
Hypotheek, taxatie en waarde
Geldverstrekkers stellen op dit moment geen aparte overstromingseis bij een woninghypotheek, en het risico staat niet als weigeringsgrond in de normen. In taxaties komt het onderwerp wel steeds vaker terug als omgevingsfactor, samen met funderingsrisico en bodemdaling. Voor de verkopende partij is de praktische conclusie eenvoudig: een koper die dit zelf ontdekt na de bezichtiging, wordt achterdochtig over alles wat u verder heeft verteld. Een koper die het van u hoort, met de kaart erbij en met de nuance dat het over gevolg gaat en niet over kans, heeft er meestal binnen twee minuten vrede mee. Ditzelfde principe geldt voor de hele informatiepositie rond een aankoop, zie due diligence bij vastgoed.
Wat u zelf kunt doen aan het gevolg
De kans kunt u niet beïnvloeden, het gevolg wel, en dat kost bij een verbouwing vaak nauwelijks extra. Denk aan installaties die niet in de kelder maar op de begane grond of hoger komen, een meterkast en cv-opstelling boven het verwachte waterpeil, waterbestendige afwerking op de laagste woonlaag, en een terugslagklep op de rioolaansluiting tegen water dat via het toilet terugkomt. Voor souterrains en kelders in stedelijk gebied is die terugslagklep vaak de goedkoopste maatregel met het grootste effect. Neem deze punten mee in het moment waarop u tóch aan de woning werkt, want los uitgevoerd zijn het dure ingrepen en meegenomen in een verbouwing zijn het kleine posten.
In het kort
Zoek voor elk adres dat u koopt, verkoopt of verhuurt drie dingen op: de waterdiepte per scenario via overstroomik.nl, de omgevings- en funderingsgegevens van het pand zelf, en de drie relevante bepalingen in de polis. Samen kost dat een kwartier. Het levert u een onderbouwd verhaal op in plaats van een onaangename verrassing tijdens de onderhandeling, en dat is precies waar goede vastgoeddata voor bedoeld is.
Veelgestelde vragen
Betekent een overstromingsrisicogebied dat mijn woning vaak onder water staat?
Nee. De aanwijzing gaat over het gevolg als een kering het begeeft, niet over de kans dat dat gebeurt. Die kans is in Nederland klein, omdat primaire keringen aan wettelijke normen per dijktraject moeten voldoen.
Dekt mijn opstalverzekering schade door overstroming?
Meestal niet als het water uit zee of een grote rivier komt. Schade door hevige regenval of een gesprongen leiding is doorgaans wel gedekt, en voor regionale keringen bieden sommige verzekeraars aanvullende dekking. Controleer uw polisvoorwaarden op deze drie situaties apart.
Moet ik een koper vertellen dat het pand in een risicogebied ligt?
De gegevens zijn openbaar, dus een koper kan het altijd zelf vinden. Het zelf benoemen met de kaart erbij voorkomt achterdocht later in het traject en kost u in de praktijk zelden iets.