Wat is een goed rendement op vastgoed?
Iedere belegger wil een goed rendement, maar wat is goed? Het eerlijke antwoord is dat een percentage op zichzelf niets zegt. Een hoog rendement op een risicovol pand kan slechter uitpakken dan een bescheiden rendement op een stabiele woning. Dit artikel gaat daarom niet over rekenen, maar over beoordelen: welk percentage hoort bij welk risico, en waaraan ziet u of een rendement houdbaar is.
- Een rendement beoordeelt u nooit los, altijd samen met het risico dat eronder ligt.
- Bruto rendement op woningverhuur ligt vaak tussen 4 en 6 procent, netto al snel 2 tot 4 procent.
- Een opvallend hoog percentage is meestal een vergoeding voor risico, geen gratis winst.
Er is geen vast getal
Een goed rendement bestaat niet als los cijfer. Het hangt af van de locatie, de staat van de woning, de financiering en vooral van het risico dat u ervoor loopt. Twee woningen met hetzelfde brutopercentage kunnen totaal verschillend uitpakken zodra leegstand, onderhoud of een gereguleerde huur meespeelt. Hoe u bruto en netto berekent laat ik hier bewust liggen, dat staat stap voor stap in bruto en netto rendement berekenen. Hier gaat het om de vraag erna: is het percentage dat u daar uit krijgt eigenlijk goed?
Indicatieve bandbreedtes voor woningverhuur
Als ruwe richtlijn ligt het bruto rendement op verhuurd woningvastgoed in Nederland vaak tussen de 4 en 6 procent, en het netto rendement na alle kosten al snel tussen de 2 en 4 procent. In gewilde steden met hoge aankoopprijzen zijn de percentages doorgaans lager, in krimp- of risicogebieden hoger. Die hogere cijfers compenseren juist het grotere risico. Gebruik zulke bandbreedtes niet als doelstelling maar als ijkpunt: wijkt een aanbieding er flink van af, dan is de eerste vraag waarom.
Rendement is de prijs van risico
In elke beleggingsmarkt geldt dezelfde logica: wie meer onzekerheid accepteert, wil daarvoor betaald krijgen. Een woning met een lang lopend contract in een gewilde wijk levert minder op dan een pand met achterstallig onderhoud in een dunbevolkt gebied, en dat verschil is geen toeval maar de vergoeding voor het risico. De nuttige vraag is daarom niet hoe hoog het percentage is, maar welke risico's het moet dekken.
Zes factoren die het percentage moeten verklaren
- De WWS-positie: valt de woning gereguleerd uit, dan is de maximale huur wettelijk begrensd en is de gerekende huur misschien niet toegestaan.
- Het energielabel: een slecht label betekent minpunten in de telling, een lagere verhuurbaarheid en verduurzamingskosten die nog moeten komen.
- De eigendomssituatie: erfpacht met een canon of een aanstaande canonherziening drukt direct op het resultaat.
- De VvE en de onderhoudsstaat: een te laag gevulde reservefonds betekent dat een bijdrage aan een toekomstige ingreep er nog aan zit te komen.
- De locatie en de verhuurbaarheid: leegstand is de stilste kostenpost en raakt kleine portefeuilles het hardst.
- De financiering: bij een variabele of aflopende rente is het rendement van vandaag geen voorspelling van dat van over drie jaar.
Waarom een hoog brutopercentage een waarschuwing kan zijn
Bruto rendement is de makkelijkste maat om mee te adverteren, en juist daarom de minst informatieve. Het negeert onderhoud, leegstand, beheer, belasting en financiering. Ziet u een brutopercentage dat ver boven de bandbreedte ligt, ga dan eerst op zoek naar de reden. In de praktijk komt die neer op een van drie dingen: de huur is hoger dan wettelijk mag, de staat van het pand vraagt op korte termijn een grote investering, of de woning is lastig opnieuw te verhuren.
Zo beoordeel ik een rendement in de praktijk
- Toets eerst of de gerekende huur juridisch mag: hoeveel punten telt de woning en in welk segment valt zij?
- Zet het netto percentage ernaast, niet het bruto, en reken onderhoud mee met een vast percentage van de waarde per jaar.
- Vraag wat er de komende vijf jaar sowieso moet gebeuren: label, dak, kozijnen, installatie, VvE-ingrepen.
- Kijk of het rendement standhoudt bij leegstand en bij een hogere rente, en vergelijk alleen met objecten met een vergelijkbaar risicoprofiel.
Direct rendement is niet het hele verhaal
Wat een woning jaarlijks opbrengt is het directe rendement. Daarnaast is er het indirecte rendement: de waardeontwikkeling die pas bij verkoop wordt gerealiseerd. Beleggers die uitponden, dus de woningen op termijn los verkopen, sturen bewust op dat tweede deel en nemen een lager direct rendement voor lief. Dat is een verdedigbare strategie, maar het maakt de beoordeling anders: dan tellen de leegwaarde en de verkoopbaarheid zwaarder dan de huurstroom. Hoe dat werkt staat in uitponden uitgelegd.
De data waarmee u een rendement toetst
Een rendement toetsen begint bij de gegevens van het adres zelf. Objectcheck zet per adres de geregistreerde oppervlakte, de WOZ-waarde, het energielabel en een WWS-indicatie bij elkaar, plus het bouwjaar en de kadastrale situatie. Daarmee controleert u in een paar minuten de twee dingen die een gepresenteerd rendement het vaakst onderuit halen: een huur die boven het wettelijke maximum ligt, en een label dat om een investering vraagt die nog niet in de som zit. Wat dat maandelijks betekent, staat in cashflow berekenen op een huurwoning.
Veelgestelde vragen
Is 5 procent een goed rendement?
Dat hangt af van wat eronder ligt. Vijf procent bruto op een goed onderhouden woning met een zekere huurstroom is iets anders dan vijf procent op een pand met een slecht label en een aanstaande VvE-ingreep. Beoordeel het percentage altijd samen met het risico.
Waarom zijn rendementen in de grote steden lager?
Omdat de aankoopprijzen er hoger liggen terwijl de huur niet evenredig meestijgt, zeker niet in het gereguleerde segment. Daar staat tegenover dat leegstand er meestal korter duurt en de verkoopbaarheid groter is.
Telt waardestijging mee in het rendement?
Dat is het indirecte rendement, en het wordt pas gerealiseerd bij verkoop. Het is verstandig om het apart te houden van het directe rendement uit huur, zodat u ziet waarop u eigenlijk stuurt.
Wat doet een slecht energielabel met mijn rendement?
Twee dingen tegelijk. Het kost punten in de puntentelling, waardoor de maximale huur lager uitvalt, en het brengt verduurzamingskosten met zich mee die nog moeten worden gemaakt. Beide horen in de som te staan voordat u koopt.
Reken ik met bruto of netto rendement?
Voor een eerste vergelijking is bruto handig, maar de beslissing neemt u op netto. Pas na aftrek van alle vaste lasten, onderhoud, leegstand en belastingen ziet u wat een woning werkelijk oplevert.