Wat is een goed rendement op vastgoed?
Iedere belegger wil een goed rendement, maar wat is goed? Het eerlijke antwoord: dat hangt af van het risico dat eronder ligt. Een hoog percentage op een risicovol pand kan slechter zijn dan een bescheiden percentage op een stabiele woning.
Er is geen vast getal
Een goed rendement bestaat niet als los cijfer. Het hangt af van de locatie, de staat van de woning, de financiering en vooral het risico dat u ervoor loopt. Twee woningen met hetzelfde brutopercentage kunnen totaal verschillend uitpakken zodra leegstand, onderhoud of een gereguleerde huur meespeelt. Beoordeel een rendement daarom nooit zonder het risico ernaast te leggen.
Indicatieve bandbreedtes voor woningverhuur
Als ruwe richtlijn ligt het bruto rendement op verhuurd woningvastgoed in Nederland vaak tussen de 4 en 6 procent, en het netto rendement na alle kosten al snel tussen de 2 en 4 procent. In gewilde steden met hoge aankoopprijzen zijn de percentages doorgaans lager, in krimp- of risicogebieden hoger. Die hogere cijfers compenseren juist het grotere risico; ze zijn geen gratis winst.
Wat een rendement echt goed maakt
Goed betekent: passend bij het risico en houdbaar over de jaren. Kijk daarom naar de zekerheid van de huurstroom (valt de woning gereguleerd uit onder het WWS, dan is de maximale huur begrensd), naar de onderhoudsstaat en het bouwjaar, naar de energetische kwaliteit en naar de financieringslasten. Een net iets lager rendement met een stabiele, indexeerbare huur is vaak beter dan een hoog rendement dat op leegstand of achterstallig onderhoud drijft.
Bruto zegt weinig, reken altijd netto
Het brutopercentage is handig om objecten snel te vergelijken, maar het zegt niets over wat u overhoudt. Pas na aftrek van OZB, verzekering, VvE-bijdrage, onderhoud, beheer en leegstand ziet u het echte plaatje. Wilt u dat stap voor stap doen, dan leest u in bruto en netto rendement berekenen hoe u van brutopercentage naar netto komt, inclusief een rekenvoorbeeld.
Rendement is meer dan de huur
Naast de huuropbrengst telt de waardeontwikkeling mee in het totaalrendement. Waardegroei is echter geen kasstroom: u kunt er de hypotheek niet mee betalen. Reken de exploitatie daarom eerst sluitend op de huur alleen, en beschouw eventuele waardestijging als bonus, niet als voorwaarde. Zo voorkomt u dat een aankoop alleen op papier rendeert.
Veelgemaakte fouten bij het beoordelen
Drie fouten drukken het echte rendement. De eerste is rekenen met de vraaghuur in plaats van de haalbare huur; toets die altijd aan vergelijkbare woningen en aan de WWS-grens. De tweede is de aankoopkosten vergeten: overdrachtsbelasting, notaris en opknapkosten horen in de noemer, anders oogt het rendement structureel te hoog. De derde is onderhoud te laag inschatten; reken met ongeveer 1 procent van de woningwaarde per jaar, ook als er dit jaar niets stukgaat. Wie deze drie zuiver meeneemt, vergelijkt appels met appels.
Begin met betrouwbare objectdata
Een oordeel over rendement is zo goed als de data eronder. WOZ-waarde, oppervlakte, bouwjaar, energielabel en de kadastrale gegevens van elk adres haalt u gratis op via de objectkaart van Objectcheck, zodat u de aankoopprijs en de haalbare huur op feiten baseert in plaats van op de vraagprijs. Overweegt u te verduurzamen voor een beter label en een hogere huur, dan rekent Label en Lens met u mee.
Veelgestelde vragen
Wat is een gemiddeld rendement op vastgoed?
Als grove richtlijn ligt het bruto rendement op verhuurd woningvastgoed vaak tussen de 4 en 6 procent en het netto rendement tussen de 2 en 4 procent. De spreiding is groot: locatie, risico, financiering en de WWS-positie bepalen waar een specifieke woning uitkomt.
Is een hoog rendement altijd beter?
Nee. Een hoog percentage compenseert meestal een hoger risico, zoals leegstand, achterstallig onderhoud of een minder gewilde locatie. Beoordeel een rendement altijd samen met het risico en de houdbaarheid van de huurstroom.
Reken ik met bruto of netto rendement?
Voor een eerste vergelijking is bruto handig, maar de beslissing neemt u op netto: pas na aftrek van alle vaste lasten en belastingen ziet u wat een woning werkelijk oplevert.